重要事項説明書は事前に読んで疑問点を解消しておこう
新築マンションの購入を申し込むと、通常は１か月ほど経ってから売り主の不動産会社と売買契約を結ぶことになります。販売センターなどに会場を設けて購入者を集め、「契約会」という形で手続きするケースが多いようです。
この契約の前に行われるのが重要事項説明です。不動産会社が重要事項説明書に従ってマンションの概要について説明するもので、この書面にはその名のとおり物件や契約内容に関する重要な項目が説明されています。
手順としては重要事項を説明し、その後すぐに契約というやり方が一般的ですが、専門用語も出てくる重要事項説明書のすべてを一回の説明で理解するのは簡単なことではありません。契約日の１週間くらい前にコピーをもらって読んでおき、不明な点は事前に質問して解消しておくことをお勧めします。
宅地建物取引主任者が説明する決まり
さて、説明書の読み方ですが、まずは冒頭の部分で宅地建物取引主任者の名前が表示されます。重要事項は宅建主任者でなければ説明できない決まりなので、取引主任者証の提示があることを確認しましょう。取引の態様では契約を取り持つ不動産会社の役割をチェック。分譲マンションでは「代理」や「仲介（媒介）」であるケースが多いのですが、いずれの場合も仲介手数料などはかからないのが一般的です。
専有面積が「登記簿面積」で50m2以上あるか
重要事項説明書の内容は「登記簿の記載事項に関すること」「住環境・管理に関すること」「お金に関すること」に分けられます。ここではまず登記簿の記載事項について見ていきましょう。説明書には物件の所在地や面積などが表示されています。ここで確認したいのが、建物の床面積（専有面積のこと）が50m2以上かどうかということ。登記簿面積が50m2未満だと、登録免許税や贈与税、住宅ローン控除など家を買うときの各種税金の軽減措置や特例が受けられません。
パンフレットなどに書かれている面積は壁心面積といって、壁の中心で囲まれた面積で表示されています。これに対し登記簿面積は壁の内側で囲まれた内法面積なので、壁心面積よりやや小さくなります（図参照）。パンフレットの面積が50m2を少し超えていても、登記簿面積は50m2未満というケースもあるので注意してください。
３種類の敷地面積が一致しているか
敷地面積については「実測面積」「登記簿面積」「建築確認の対象面積」の３種類があるので、すべて一致しているかどうかチェックします。建築確認の対象面積に比べてほかの２つが小さいと、建ぺい率や容積率をオーバーしている可能性もあるので注意が必要です。建築確認手続きの後で不動産会社が敷地の一部を勝手に売ってしまったなどというケースもないとは言えません。
登記名義人の名前や日付もチェック
土地の登記名義人の欄には敷地の所有者の名前が記載されますが、売り主とは異なることもあります。この場合は登記名義人と売り主との間に正式に売買契約が成立しているはずなので、確認のために売買契約書のコピーをもらいましょう。また、売り主が土地を担保に事業資金を借り入れている場合は金融機関による抵当権が設定されていますが、引き渡しまでに確実に抹消されることが明記してあるかどうかを確認します。
登記簿の記載事項の欄には「○年○月○日現在」と日付が書かれているはずです。この日付が重要事項説明の日とあまり離れていると、その間に登記の内容が変わっていることも考えられます。気になる場合は契約日までに最新の登記簿を確認させてもらうようにしましょう。また、引き渡しの際には当日の登記簿が手渡されることになるので、重要事項説明書の内容と照らし合わせて不審な点はその場で確認してください。
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