管理の良いマンションは高く売れる
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| 管理の行き届いたマンションは外から見ただけでもある程度分かるもの |
中古マンションであれば、現地を見ただけで管理状態がある程度は分かります。念のため、管理組合の総会議事録などをチェックして活動状況などを確認すればさらに確実でしょう。でも新築マンションではそうしたチェックはできません。それでも管理規約や長期修繕計画書の内容、管理会社の実績などは確認すべきです。
買うときの価格が高いと高く売れる
なんだか当たり前のことのようですが、価格の高いマンションは売るときも高く売れる傾向は確かにあります。立地の良さやグレードの高さ、住みやすい間取りなど、価格が高いことにはそれなりの理由があるので、中古市場でもう一度売るときも高く売れるというのが単純な理由です。自分が買うときに「高くてもほしい」と思った物件は、売るときにほかの人が同じように考える確率が高いと考えられるでしょう。だからといって、高ければいいというわけでもありません。相場以上に高いマンションは、中古で売りに出したときの値下がりが大きくなることも考えられます。では、相場より高いか安いかをどう判断すればいいのか。そのカギを握るのが次に述べる家賃相場です。
家賃相場の高いマンションは高く売れる
一般的に周辺の家賃相場の高いマンションは、売るときに高く売れると考えられます。なぜ家賃相場が分譲マンションに関係するのかというと、家賃の高いエリアはそれだけ「ここに住みたい」と思う人が多いことを表すからです。もちろん、単身者向けアパートの家賃相場ではなく、ファミリー向けマンションの家賃相場で考える必要があります。家賃相場とマンション価格に関係があることから、自分が買いたいマンションの価格が相場に見合っているかどうかも家賃から割り出すことが可能になります。その住戸が「いくらで貸せるか」を想定し、「何年貸せば価格分を回収できるか」を計算すればいいのです。この計算方法をマンションPERといい、以下の計算式で求めます。
マンションPER＝マンション価格÷(月額家賃×12カ月)
マンションPERを考案した東京カンテイによると、マンションPERの最新の平均値は首都圏で22.88、近畿圏で22.72、中部圏で19.98だそうです。だいたい20年～23年程度で「元が取れる」のが標準というわけです。買いたいマンションがいくらで貸せるかを周辺の家賃相場から予測し、自分で計算してみるといいでしょう。
【関連サイト】
東京カンテイのホームページ
