金利差1％なくとも効果あり！
Aさんが300万円の繰上返済をした場合の効果は前ページのとおりです。それでは、借換えを行った場合にはどのような効果が出るのでしょうか。借換えには、当初の借入れ時と同様に、保証料、登記費用などの諸費用が必要となります。手持ち資金300万円から諸費用分は支払い、残りの金額で元金を減らして借換えをしたとして試算してみます。
●借換えをした場合
1. 返済期間25年にして借り換えた場合
保証料 45万円、その他費用25万円、合計70万円の諸費用がかかるとする。手持ち資金300万円から諸費用を除いた、230万円で元金を減らし、2,570万円を借換えした場合。
金利 2.8％に借換え
→ 毎月返済額 119,216円 今後の総返済額 3,575万円
2. 返済期間30年にして借り換えた場合
保証料 50万円、その他費用25万円、合計75万円の諸費用がかかるとする。手持ち資金300万円から諸費用を除いた、225万円で元金を減らし、2,575万円を借換えした場合。
金利 2.8％に借換え
→ 毎月返済額 105,805円 今後の総返済額 3,809万円
どちらのケースの場合も、金利2.8％のものであれば、繰上返済した場合とほぼ同様の効果が得られることがわかります。ということは、2.8％以下の住宅ローンがあれば、繰上返済をするよりも効果が大きいということに。金利差0.3％でもよいのです。
期間を短くすれば、さらに金利引き下げも可能
このように、繰上返済できる資金があるのであれば、その資金の一部を諸費用へ、残りで残高を減らした上で借換えをすると、金利差が少なくても効果が出るのです。さらに、繰上返済することで、残りの期間が20年以下となるような場合であれば、借換えの候補として、20年固定や10年固定も候補になります。固定期間が短くなれば、金利もさらに低くなるはず。
また、保証料のない住宅ローンに借換えができれば、もっと効果はアップします。また、現在の住宅ローンが、当初、保証料を一括で支払っていた場合には、一部が戻ってきますので、実際の負担は少なくなります。
繰上返済の資金があるときは、借換えのチャンス。まずは、借換えで効果が出るかどうかを検討してみましょう。
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