土地活用のノウハウ 新着記事一覧(9ページ目)

建物に気をつかわれるオーナーさんでも、植栽や照明については軽視することが多いものです。ちょっとした植栽の工夫で印象は大きく変えることができ、傾きかけていた賃貸経営を立て直した実例もあります。植栽はそれほど維持の手間がかからず年間を通じて美しさを保ってくれるものなので、まずオーナーさん自ら勉強してみることをお勧めします。照明も同じように、費用以上の効果が見込めますので、是非検討してみて下さい。

自主管理からサブリースまで賃貸経営のスタイルはさまざまで、それぞれにメリット、デメリットがあり、つきあい方や、注意点も変わります。オーナーさんと不動産会社との関係には、2つのスタイルがあります。第1は、不動産仲介会社に入居者の募集と契約だけを依頼する場合、第2は、不動産会社が入居者の募集だけでなく、賃貸物件の管理まで請け負っている場合です。それぞれの場合について、問題点を考えてみましょう。

賃貸住宅を建てるだけで入居者が入ってくれる、古き良き時代は終わりました。経営の質が問われる時代になってきたので、時代の流れを読み、市場変化を見極めることが重要です。バブル時期、ミニバブル時期を経て、人口減少の冬の時代に入っています。一方では、世界一のメガロポリス・東京圏での賃貸経営という有利な条件があります。この巨大マーケットで、原則を踏まえた経営を行えば成功できるというのが、大きな流れです。

先日、最高裁判所で更新料有効判決が出され、2年前の京都地裁判決に端を発した更新料問題にピリオドが打たれました。この問題の背景には消費者契約法がありますので、判決を整理してみましょう。また、国交省、東京都などのガイドライン整備が功を奏し、原状回復トラブルは減っていましたが、また増加しています。この8月に、国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)が出ましたので、ご紹介します。

賃貸住宅には、眉をしかめるほどの残念な入居者がいますが、最悪なのは家賃滞納者でしょう。滞納督促は、その期間に応じた対応手順があります。2,3日、1,2週間、2,3ヶ月などの期間に応じた対応方法がありますが、油断をすると、半年ぐらいはすぐに過ぎてしまいます。その後は、明渡しと滞納家賃の請求を求める裁判手続きになります。このような不幸な事態を避けるために、滞納対策と空室対策に強い管理会社を選ぶことが重要です。

オーナーさんの賃貸住宅経営の最大の悩み事は空室問題ですが、次に多いのが賃料滞納です。入居者がいても賃料が入らないのでは空室と同じですが、もっと悪いのは滞納者の開き直りとも言える態度がみられる場合です。今回は、賃料滞納にご苦労された２人のオーナーさんの実例を取り上げました。共通の原因は、「自主管理」の限界ですが、自主管理にあたっての考え方、管理を委託する場合の注意点などを取り上げました。

賃貸住宅経営を目指して計画が進行します。基本設計・事業収支検討、設計契約・工事請負契約、融資申込み・内定、建築確認申請と進んでいきます。ついに着工ですが、建設工事期間は余裕を見て設定して下さい。掲載のスケジュールモデルを参考にして下さい。建物完成はゴールではなく、賃貸住宅経営のスタートです。そのことから、重要なのは契約前のプロセス、すなわちマーケティング調査・プランニングということになります。

賃貸アパート・マンションの建替え、売却などを検討する際に避けて通れない問題が、現在お住みになっている入居者さんの立ち退き問題です。家主さんの事情を汲んで、協力していただける方もいらっしゃいますが、ご自分の事情から立ち退きを拒まれる方もいらっしゃいます。立ち退き交渉で失敗した事例、成功した事例を取り上げました。その差がどこにあるかお考えいただき、今後の賃貸住宅経営にお役立て下さい。

賃貸住宅経営を計画する場合、「春の入居者募集シーズンに間に合うように」と強く勧められることがあります。オーナーのことを考えて提案してくれる営業マンもいますが、契約を急がされることも多いものです。事業を決断するまでの考慮期間、工事契約から完成までの期間、完成してから経営が終わるまでの期間の3つについて、それぞれのスケジュールをコントロールできなければ賃貸住宅経営を成功させることはできません。

夜遅い時間に家賃滞納の督促に行った大家さん、平穏な督促なのに警察署に呼ばれてしまい、挙げ句の果てに起訴までされてしまう？　国会審議中の「賃借人居住安定法案(通称)」が可決・成立すれば、そのようなことにもなりかねません。賃貸住宅を自主管理されている大家さんには、法案に関心をお持ちいただくとともに慎重な対応が求められます。また、家賃滞納が始まった場合の初期対応もご説明します。