さまざまな法規制を受ける3階建て住宅の建設

日本の国土の多くは用途の混在を防ぐため、住居地域、商業地域、工業地域など大枠を定める「用途地域」によって区分されています。

建築物は、用途地域によって定められている「建ぺい率」や「容積率」の範囲内でしか建築できないため、その土地によって建てられる建物の大きさはある程度決まってきます。しかも、3階建て住宅の主要エリアとなる都市部は、建築物が集積しているため建物の高さ規制が複雑な場合もあり、なかには3階建てそのものが建てにくい地域もあります。

特に規制が厳しいのは「第一種低層住居専用地域」と「第二種低層住居専用地域」。文字どおり、いずれも低層住宅専用の地域のため、3階建てをはじめ中高層の建物に対する規制が厳しいのです。

また、都市部では、防火地域または準防火地域も少なくありません。そのエリア内や隣接地域では、建物の構造躯体に一定の耐火性能が要求される場合もあります。さらに、窓に関しても近隣からの延焼を受けやすい場所には防火認定を受けた窓や、防火シャッターなどの設備を採用しなければならないこともあり、それだけ家づくりのコストがかさむケースも出てきます。
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建物が集まる都市部は、良好な住環境を保つため、建てられる家の面積や高さ、形、などにも規制がかかる

 

土地探し先行は規制の多い3階建て住宅に向かない?

住宅を建てようとした時、その第一歩として、まず土地を探し始める人は多いでしょう。ネット、情報誌、新聞チラシなどで情報を集め、候補を決めたら、実際に土地を売買、仲介する不動産会社にアプローチするのが一般的な流れです。

仲介会社の営業マンは、もちろんその土地の用途地域の種類や、土地によって異なる条例、適用されている法規制などを熟知しています。また、条例、法規制などをふまえて、家を建てるときはこういう仕様にしなければなりません、といったアドバイスもしてくれます。

ただし、具体的に住宅本体にはこのくらい予算がかかりそう、広さはこのくらいのサイズにしなければならない、といった知見は、ハウスメーカーの担当者のほうがより豊富に持っている場合が多いもの。仲介会社の営業マンの知見だけで家づくりを進めた場合、その後の家を設計する段階で想定以上の予算がかかることが判明し、諦めなければならない部分が出てくる可能性もあります。

住みたかった理想の街で、駅から近い、日当たりが良いなど好条件の土地だったとしても、肝心の家づくりで理想が叶えられないのは本末転倒です。何千万円ものローンを組んで建てた新居で将来長く暮らしていくことを考えれば、土地選びでも、やはり確かな目をもったパートナーの助言が必要と言えます。
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住宅に関する知見も豊富なハウスメーカーの担当者からは、より適切な家づくりのアドバイスをもらえる
 

土地探しと家づくりをセットで進める7つのステップ

そこで提案したいのが、家づくりだけでなく、土地探しも合わせてハウスメーカーに依頼すること。旭化成ホームズでは、土地の仲介・売買などを手掛けるグループ会社の旭化成不動産レジデンスに“旭化成不動産情報ネットワーク「ACE(エース)」”を発足させています。

これは「土地から探してへーベルハウスを建てたい」というお客様からの要望が増えたことを受けたもの。1996年設立と歴史は古く、首都圏から静岡、中部、関西、西日本の各エリアにネットワークを展開。多くのお客様の土地探しを支援してきました。

ACEでは、次の7つのステップに分けて、土地探しと家づくりのトータルコーディネートを提案しています。

1.ヒアリング
新居で叶えたい夢や希望、ライフスタイルなどを営業マンに話します。現在の住まいと暮らし方、満足している点、不満な点などを伝えます。

2.土地選びの目を養う
ACEから土地情報は提供されますが、探す人も土地の選び方を知っておくことは新居での居住満足度につながります。ヘーベルハウスが開催している「土地の選び方セミナー」 は目を養うのに最適な機会になります。メニューは、

・土地情報の見方
・実例紹介
・相場のつかみ方
・予算立て
・現地見学のポイント

などが用意されています。

3.実際の建築現場、住宅見学
ヘーベルハウスで開催している「ロングライフバス見学会」への参加をご提案。見学会では、建築現場、新築入居宅、築30年前後の入居宅を半日でご案内し、これからの住まいづくりに役立つ
貴重な情報を提供します。

建築現場では、家の完成後には見えなくなる基礎や構造躯体を見て、触って、強さの秘密を体感可能。新築入居宅では、実際に居住中のへーベルハウスを訪ねて、入居者の生の声から最新の設備やインテリアなど、これからの住まいづくりの参考になる情報をご紹介。さらに築30年前後のお住まいでは、アフターサービス・メンテナンスの体験談や長く住んでいる方ならではの本音を聞くことで、将来のご自分の住まいを思い描くことができます。
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完成入居宅での“生声”から雑誌やネットの情報では気づかない発見が得られる
 

4.購入候補地の土地見学
ACE会員各社が土地情報を提示。絞り込んだ後、専属スタッフの案内で複数の候補地を見学します。

5.諸規制を考慮した最適なプラン提案
ACE会員各社専属スタッフも確認したうえで、土地を決定。ヘーベルハウスでは、その土地の諸規制をクリアした最適なプランを提案します。

6.土地、住宅、諸費用まで含む全資金計画提案
ACE会員各社とヘーベルハウスで、土地、住宅、諸費用も含めたすべての資金計画を提案します。土地、建物両方にかかる費用を同時にご提示することで、ローンについてもまとめて計画でき、スムーズな家づくりを実現できます。

7.契約
土地売主と合意し、ローン承認が下りた後に契約します。
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土地の規制を知り抜いたハウスメーカーに土地探しと家づくりをセットで依頼することでメリットが

比較的規制の多い3階建て住宅。土地から探してヘーベルハウスを建てる方法は、リスクを減らし、理想の新居を手に入れる近道になりそうです。これから3階建て住宅を建てようと考えている方は、土地探しも合わせてヘーベルハウスに依頼することを検討してはいかがでしょうか。

【関連情報】
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