家を建てるときは「さまざまな法律の規制」を受けます

自分の土地だからといって、どんな建物でも自由に建てられるというわけではありません。
「建築基準法」や「都市計画法」といった法律によって規制を受けるのですが、建築する地域によっても、住宅の規模や仕様など、受ける規制の内容は異なります。法律によるさまざまな規制は、3階建てに限らず、すべての建築物に関係のある項目が多いのですが、中には3階建てに限定された項目もあり、3階建てを計画するのであれば注意したほうがいいこともいくつかあります。
今回は、法規制について、主に3階建てに関係の深い部分を中心に説明していきましょう。

「住宅の高さ」は法律によって制限されます

住みよい街をつくるために、日本の国土のほとんどに「用途地域」が定められています。用途地域とは、「この地域は○○のための地域とします」というように土地の「用途」を定めることです。
建築物を建てるときは、この用途地域ごとによって定められている「建ぺい率」や「容積率」の範囲内でしか建築できません。その土地の建ぺい率や容積率によって、建築できる建物の概略はある程度決まってくるのです。それに加えて、一部の地域では建物の高さについての規制もあり、3階建てが建てにくい地域があります。

3階建てに対して特に規制が厳しいのは、「第一種低層住居専用地域」と、「第二種低層住居専用地域」です。これらはその名称の通り、低層住宅専用の地域ですので、3階建てをはじめ中高層の建物に対する規制が厳しいのです。家づくりの際には、法律を熟知した設計担当者が法律に沿ってプランニングしてくれるので心配はいりませんが、3階建ての建築用地として土地を探している場合は、用途地域を事前に調べておくとよいですね。

「斜線制限」で家のカタチが決まります

斜線制限に対応した建物の外観

斜線制限に対応した建物の外観


住宅の形に関わるのが「道路斜線」や「北側斜線」といった斜線制限です。一定の条件で引いた斜線の範囲内におさまるように建てなければならないという制限で、単に外観だけでなく、間取りや部屋の大きさも影響を受ける場合があります。これらは、近隣の日照や通風を確保するために設けられた制限だと考えればよいでしょう。地域によっては、これらの斜線制限によって建築できる建物の高さや形が制約されることがあります。

道路斜線制限は、敷地が接している道路の反対側の境界線から敷地上空へ向かって、一定の勾配で引かれた斜線の内側に建物を建てなければならないという制限です。全ての用途地域に適用され、用途地域によって、また、前面道路の幅員によって制限が異なります。
道路斜線制限は一定の条件で引かれた斜線内におさまるように家を建てなければなりません

道路斜線制限は一定の条件で引かれた斜線内におさまるように家を建てなければなりません


とはいえ、緩和措置があるので、場合によってはさほど影響を受けない場合もあります。平成14年からは、建物と空の比率から計算する「天空率」で判断することができ、緩和されるようになりました。天空率の計算は非常に複雑なのでここでは説明しませんが、そういった緩和措置があるということは知っておいてもよいでしょう。

北側斜線制限は、北側に位置する隣地の住宅に日照を確保するための規制です。地域によっては、北側斜線制限よりも厳しい高度地区の規制があり、その場合は、厳しいほうの規制を優先します。
北側斜線制限は北側の住宅の日照を確保するための規制です。一定の条件で引かれた斜線内に家を建てなければなりません

北側斜線制限は北側の住宅の日照を確保するための規制です。
一定の条件で引かれた斜線内に家を建てなければなりません


他にも、建物の高さや形に影響する「日影規制」があります。これは、近隣の日影になるような建物を制限し、日照を確保するために設けられた規制で、用途地域や建物の高さなどの条件次第で規制を受けます。

どちらかというと、北側斜線制限よりもこちらのほうが厳しく、場合によってはプランに影響する可能性があります。

北側道路は斜線制限に有利な場合があります

北側道路の敷地の場合は、その他の方位の道路の敷地より斜線制限に対して、有利に働くことがあります。北側斜線は真北の隣地境界線から一定の条件で引かれますが、北側が道路の場合は隣地境界線が道路の反対側にあるとみなされるため、道路の幅員にもよりますが、北側斜線がほとんど影響してこないケースもあるのです。北側道路の土地は、南側道路の土地よりも価格が安いことが多いので、土地購入費を抑えられ、建物を建てる上では有利だと言うこともできますね。土地探しをしている方は、こういった情報も考慮の上、購入を検討されるとよいでしょう。
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北側道路の敷地の場合、隣地境界線は北側の道路の反対側にあるとみなされ、斜線が引かれるため、ほとんど影響してこないこともあります

北側道路の敷地の場合、隣地境界線は北側の道路の反対側にあるとみなされ、斜線が引かれるため、ほとんど影響してこないこともあります



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