不況でも資産価値が下がりにくいマンションの立地条件

「ザ・パークハウス川崎レジデンス」正面が現地

「ザ・パークハウス川崎レジデンス」正面が現地

中古マンションの相場は、市場在庫が増えれば下落し、減少すれば上昇基調となる。需要が多いエリアはその傾向がより強くあらわれる。もう少し具体的にイメージしてみよう。

同じエリアで同じようなスペックの物件が多数存在すると仮定した場合、複数の住戸が売却活動をはじめると普通に考えれば「安い物件から順番に売れていく」だろう。自分の想定した売却希望価格が相場に合っていようといまいと、安くてもいいから早く売りたい人が同じマーケットの中にいればそれが売れてしまわない限り自分の物件に買い手がつく可能性は低い。時間に余裕がなければ、売却希望価格を下方修正せざるをえない。このようにして相場は徐々に下落していく。

逆は、他にはない有利な条件を持ち合わせている物件だ。同市場内の相場がどのように変化しようと、ゆるぎないステイタスがある。このような資産価値の高いマンションは「エリアナンバーワン」という言い方をすることもある。「売りが出たら知らせてほしい」というほど人気(需要)が強ければ、相場下落圧力にも耐えられることは想像に難くない。いわゆる「希少性のあるマンション」である。

最近見た現場のなかで、「この立地は魅力的」と思ったマンションが「ザ・パークハウス川崎レジデンス」。

整備された街並みを南に臨む好立地

マンションギャラリー内模型の写真に路線価をマーク

マンションギャラリー内模型の写真に路線価をマーク

近年「川崎」駅周辺の地価が上昇したことで注目を浴びたが、その大きな要因の一つとなったのが「ラゾーナ川崎」。現場は、その隣接地である。ただ隣というだけではない。大きな空地が物件の南側にあたり、さらには整備された道路が南面の正面を走るため、駅近物件とは思えないほど開放感がある。無柱化はもとより、幅の広い歩道、片側一車線の車道、境界線から大きくセットバックした建物など「優れた景観の広がり」をマンションの南側のバルコニーから享受することができる。

そもそも川崎駅は(リニア中央新幹線発着予定の)「品川」駅からひと駅で行けるロケーションである。東京と横浜をつなぐ路線上で、訪日客の玄関口でもある羽田とも程近い位置関係。将来伸びる可能性のあるエリアのひとつといえそうだ。

地域として、駅として、そしてピンポイントの立地条件すべてが魅力を備える。全戸南向き。最上階(2住戸)以外はワンフロア3戸。角住戸比率が高い。下の図は周辺の路線価推移をグラフにしたもの。全体的に上昇トレンドにあるが2012年から2013年にかけて現地接道(E)の上昇率が最も大きい。土地も建物も他に類似する物件を見つけるのが難しい条件を有しているといえる。

国税庁HPデータをもとにMH3にて作成

国税庁HPデータをもとにMH3にて作成



「ザ・パークハウス川崎レジデンス」は現在販売活動中。2016年5月21日から集客をはじめ現在(同6月28日時点)累計来場数約170件。予算6000万円以上の検討者も少なくないようだ。登録開始は7月中旬予定。

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