「新宿御苑」ロケーションの重要性

新宿御苑

新宿御苑

江戸時代のはじまる少し前、徳川家康から「馬で一息に駆けられる土地を与える」といわれた内藤清成は、東西を四ツ谷から代々木、南北を千駄ヶ谷から大久保までとする広大な用地を拝領。甲州街道の往来が増し、一番目の宿(高井戸)が遠すぎたことから新たな宿場「内藤新宿」が設けられた。内藤家御屋敷地はその南側となる。現在の「新宿御苑」(新宿区内藤町)である。

明治維新後は、農業振興を目的とする試験場や東京大学農学部前身となる農事修学所が設置されるなど研究開発の場として使われた。江戸時代における大名庭園の風景を受け継ぐ景観がある一方で、フランス式西洋庭園を設えるなど一部改造されたエリアもあり、和洋混在した空間も特徴のひとつ。敷地面積は58.3ha。山手線内側の一般開放される公園では「新宿御苑」の広さは圧倒しているといっていい。

当該地は「玉川上水」引き込み道であり、水の「番所」であった。江戸の街が都市として発展するにあたり、人口急増に寄与した「上水道整備」の要所だったわけだ。「新宿御苑」北側遊歩道にはその沿革を刻むべく、「玉川上水・内藤新宿分水散歩道」を新宿区が整備。完成は平成24年だから、つい最近のことである。

このように都市インフラ収斂の地となった歴史をもつ「内藤新宿」(もしくは「新宿御苑」)であるが、現代においてもその役割を継承しているといえるだろう。道路運輸(甲州街道と青梅街道の追分)、鉄道運輸(二大勤務地のひとつであり世界最大乗降客数を誇る「新宿」)、商業施設の集積(「伊勢丹」「高島屋」など有名デパートなど)。利便と自然をともに享受する、とはやや聞き慣れたフレーズのようだが、「希少性のある」と付けても誇張にはあたらないはずだ。

南に緑地を臨むメリット

モデルルーム

モデルルーム

その「新宿御苑」に道路を一本挟んで隣接する場所に新築マンションが計画中だ。「ザ・パークハウス新宿御苑」は地上14階建て、全52戸。交通アクセスは東京メトロ丸の内線「新宿御苑」駅徒歩1分。同他「新宿三丁目」駅徒歩6分、JR新宿駅から徒歩11分である。

価格は80m2台南向き角住戸が1億3000万円台~、100m2台南向き角住戸が1億5000万円台~、75m2台北・東角住戸が8000万円台~、55m2台西・北角住戸が6000万円台~。すべて予定。2016年3月20日から予約制事前内覧会を開催。5日間で約300件の来場があったようだ。

開発が止まない都心部において、南に広大な緑地を有するメリットは日照や眺望に優れるだけでなく、それが「永久である可能性が非常に高い」ことである。最高額は100m2台南・東角住戸(14階・天井高2.8m)2億6000万円台以上予定。立地条件の割に思いのほか単価が突出していないのは、地形や面積など敷地条件にある程度制約があるからだろうか。中小規模で塔状建物に見られる専有内柱などは当該物件においても例外ではないが、外観デザインに特化した結果だろう。この立地においては間違いなく「資産性を優先する選択」が望ましいと思われる。

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高級マンション(フェイスブックページ)


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