マンション末路への第3の選択肢、区分所有権の解消(2ページ目)

わが国の「建て替えありき」の法的枠組みは、諸外国からみれば希有なケース 

分譲マンションの権利関係を定めた区分所有法では、マンションの建て替えに関する厳格なルールが定められています。総会において区分所有者および議決権の各５分の４以上の賛成があって初めて、建て替えが可能になります。

しかし、こうした「建て替えありき」の発想は諸外国と比較すると希有なケースに該当し、たとえば、アメリカでは日本同様、「５分の４決議」という数値を掲げてはいますが、決議される事項は「区分所有権の解消」についてで、建て替えは想定されていません。また、ドイツやフランスをみてもほぼ同じです。アメリカほど区分所有法の解消には積極的でないにしろ、やはり建て替えについては両国とも想定外となっています（図表３）。

区分所有権の解消とは簡略化して説明すると、建物はすべて解体して敷地は区分所有者の持分割合に応じて売却・換金処分し、マンション生活そのものを完全に終わらせる（解消する）という方法です。ただ、言うのは簡単ですが、抵当権（住宅ローン）の権利変換の取り扱いや敷地の買い手が見つかるのか、見つかっても売却価格は納得性を伴うかなど、クリアしなければならないハードルの多さが「建て替えありき」を日本に根付かせてきました。

切迫性が高まる巨大地震　検討が本格化するマンション末路への第3の選択肢 

とはいえ、巨大地震の発生が現実性を帯びる中にあって、人命保護の観点からも構造耐力が不足している老朽化マンションを放置しておくわけにはいきません。

そこで、国土交通省は老朽化マンションの再生促進策として、耐震性が不足したマンションの敷地を売却できる新制度の創設に乗り出しました。最も難関となる権利調整に新たなルールを創設し、また、転出者（マンション居住者）や敷地の買受人に対する不動産税制の優遇措置なども検討しています。１月24日に開幕した通常国会に法案が提出され、本格的な制度設計が議論されようとしています。

報道（新制度案）によると、耐震性が不足したマンションの敷地を売却するためには区分所有者の５分の４以上の賛成で行うことができるほか、デベロッパーが新たに新築マンションを建設した際には再入居を可能にし、あるいは他の住宅へ住み替えることも選択できます（住宅産業新聞１月23日より引用）。

現行法（民法）では敷地売却には区分所有者全員（100％）の賛成が必要とされており、５分の４（80％）まで緩和することで利便性の向上に資する狙いです。すでに国交省では老朽建築物の建て替えや耐震改修などの促進に232億円を予算計上しています。

首都直下地震に南海トラフ巨大地震 ―― 地震は待ってくれません。いつ来ても対応できるよう、老朽化マンションの再生策が急がれます。