マンション市況回復、都心好立地は値上がりする!?

 

モデルルーム来場者数は昨対29％増

今年に入って、マンション業界関係者に会えば、必ずといっていいほど「アベノミクスの余波は来てますか？」と聞くことにしている。すると、現場にいる方の7～8割は首をかしげてこう言う。「まったく無いといえば嘘になるが、活況というには程遠いかも」。

これが経営者やスタッフ部門に属する方になると、少しトーンはあがる。「おかげさまで今年に入って賑わいが戻った」と。「景気の気の字は気持ちの気」（東急不動産代表取締役社長金指潔氏）。ムードを盛り上げるために、マスコミへのメッセージに勢いを持たせることは財界の常であろう。しかし、マイホーム検討者はデフォルメされない市場の実態を知りたいはずだ。

「1月から3月までのモデルルーム来場者は、昨年同時期の29％増」（野村不動産執行役員問田和宏氏）。この数字は、確かに市況の好転を物語っている。「動機は金利。先々上がるとの危機感がお客様を動かしている」（同）。株高や為替ばかりにフォーカスされがちなアベノミクスだが、需要の動向は至って冷静なようだ。

供給戸数、売れ行きともに3月度は回復

4月、フラット35（返済期間21年以上35年以下）の金利は1.8％。2012年12月に付けた最低記録1.81％を更新した。ちなみに2年前の同水準は2.63％。0.8％差のインパクトは総返済額に置き換えれば決して小さくはないことは容易に想像がつくだろう。

アベノミクスの3本の矢の一つ、金融緩和を受けて長期金利は低下すると見込んだものの、4月5日0.315％を記録したかと思えば、同日午後には0.6％台に急上昇。その後乱高下しながら、直近では0.5％台と大胆な緩和前とじつは変わらないレベルにある。ここが予測不可能な部分であり、「今のうちに借りておいたほうが……」と思わせるのではないか。

不動産経済研究所が発表した首都圏マンション市場動向では、3月度の契約率は82.1％。好不調の目安（70%）と大きく上回った。供給戸数も5,139戸と前年同月に対して48.4％の伸び率を記録。即日完売物件は18物件812戸。なかでも「プラウド船橋 五街区」1期250戸が群を抜く。エリア別供給戸数でも、千葉県（991戸）が神奈川県（874戸）埼玉県（579戸）を超し、契約率でも87.9％と市場全体を押し上げた格好だ。

都心好立地は値上がりの可能性も!?

「2月度のマンション契約率は急上昇も、戸数はニ桁減」でも触れたように、3月の好調ぶりは1、2月の「ズレも込み」と捉えるべきだ。船橋が牽引したというのも、「株高で億ションの売れ行きが良い」という都心の事情とつながらない。つまり、局地的な現象の域を出ていないのである。

しかし、「パークコート千代田富士見ザタワー」完売の知らせは、業界に自信を与えたのではないか。400万円台後半の価格設定で、しかも400戸規模のプロジェクトが半年強で終わった。盤石な需要ボリュームを疑う余地はない。

市場全体にバブルが起こるとは誰も思っていないが、「都心部の好立地で、グレードの高い物件」に限っては、値上がりの可能性も不定できない。個々のプロジェクトが好回転しているデベロッパーほど、アクセルが踏みやすい環境にある。昨年度末時点で完成在庫がゼロだった野村不動産に尋ねたところ、「その準備はしています」（問田氏）と返ってきた。マーケットを細分化して観察する必要がありそうだ。

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