マンション管理会社「専有部サービス」を導入・拡充へ(2ページ目)

「高齢化」「単身化」という社会背景が、専有部サービスの需要を喚起する 

近年、分譲マンションでは居住者の「高齢化」と「単身化」が進展しています。国土交通省の「平成20年度マンション総合調査」によると、平成11年度には25.7％だった「世帯主年齢60歳以上」の割合が、同15年度には31.7％、同20年度には39.4％へと拡大しており、驚いたことに全体の約４割が60歳以上という高齢化に直面しています（下表参照）。

同様に「単身化」も深刻で、誰にも看取られずに１人暮らしの高齢者が死亡するという孤立死が社会問題になっています。各自治体は対策に乗り出していますが、十分とはいえません。こうした時代の変化に呼応すべく、マンション管理会社も動き始めています。
2009年から専有部サービス「家族力・プラス」をスタートさせている東急コミュニティーは、マンション居住者の変化について、「少子高齢化や小規模世帯の増加、非婚・晩婚化による単身世帯の増加などにより、特に都心のマンション居住者のライフスタイルや価値観、ニーズはますます多様化している」と分析。「ファミリーマンションといえども家長の高齢化や家族数の減少など、家族のライフスタイルは変化している」との認識を示しています。つまり、専有部サービスが“時代の要請”であることを暗に示唆しています。

今年９月から「ブリリア暮らしのホットライン」を開始した東京建物アメニティサポートも、導入の経緯を「共働き世帯・高齢者世帯・単身者世帯が増加したことなどに伴うお客様の価値観・ニーズの多様化に対応すべく、共用部分だけではなく専有部分へも生活支援サービスを拡大することとした」と説明しています。要は、共用部分のみをサービス範囲とした管理業務の提供では、マンション居住者のニーズを十分に満たせなくなっているのです。これまでは共用部分のみを対象としていればよかった「マンション管理」という概念そのものが、変化し始めている証左です。

他社との「差別化」を図るべく、専有部サービスを積極導入する管理会社 

実は、見方を変えると専有部分へのサービス拡大は競争が激化するマンション管理業者の「差別化」のためのツール（手段）としても利用されています。

2011年度末現在、日本には2391社のマンション管理会社（業者登録ベース）が存在しており、およそ８万1400ある管理組合（2010年度末現在）の管理業務を請け負っています。ところが、受託戸数ベースで見ると上位15社の管理会社（下表参照）が全体の46.1％を占めており、大手の寡占化が進行しています。

調査元のマンション管理新聞社によると受託管理戸数を減らしている管理会社もあり、その数は108社にのぼるそうです。なかでも受託管理戸数が1万戸未満の管理会社が、その４割近くを占めており、小規模な管理会社ほど窮地に立たされやすい傾向にあります。
もちろん、大手の管理会社とて安泰ではありません。2000年には９万5635戸あった首都圏の新築マンション年間供給戸数は、同年をピークに下降トレンドへと突入しており、2009年には３万6376戸まで減少してしまいました。以降、2010年・11年も４万戸台にとどまっており、Ｖ字回復は期待できない状況です。

このように新築マンションの市場規模が拡大しない中にあって、管理会社が受託戸数を拡大させるのは容易ではありません。他社との差別化を図り、自社の優位性をアピールするしか手立てはありません。そのツールとして専有部サービスは威力を発揮します。

今後、「専有部分」「共用部分」という“垣根”はなくなり、マンション内で発生した困り事すべてに対応できる機動力が管理会社には求められてきます。これからは「専有部分」も「共用部分」もないのです。マンション居住者の求めに応じ、あらゆるニーズに対応できる能力が管理会社には必要となります。その足がかりとして専有部サービスの普及・拡大は大きな意味を持ちます。「マンション管理業」＝「住生活サービス業」との認識に立てば、もはや専有部分へのサービス拡大は必然の流れとなっています。分譲マンションにお住まいの皆さんには、専有部サービスを上手に活用してほしいと思っています。