先の記事「少子・高齢化で変わる住宅双六(前編)」、「少子・高齢化で変わる住宅双六(中編)」、「少子・高齢化で変わる住宅双六(後編)」で人口減少時代の新たな住宅双六についてご説明しました。フリダシは30歳で結婚し賃貸アパートへ入居、35歳で都心に中古マンションを買い、65歳までそこにずっと住み続け、65歳から10年間は自宅を人に貸して田舎の借家で田園生活を送り、その後夫婦のどちらかが死亡して一人になれば、生活サービス付の高齢者向け賃貸住宅へ、さらに介護が必要になれば有料老人ホームへ、そしてアガリは病院というものでした。

この双六では中古マンションを「買う」、ということになっていますが、人口減少時代のこれから、住まいを持つことには、実はいくつかのリスクが伴います。今回はそのリスクとその対応策について考えてみます。

人口減少社会では、マンションの価格は値下がりする 

人口減少社会では住宅需要者が減少し、一部の地域をのぞき土地、住宅価格が下落することが予想されます。それは、人生最大の投資である住宅は、買った直後から値下がりし、資産価値が目減りする、ことを意味します。

マンション購入の主力年齢は30~39歳です。人口問題研究所の人口予測をもとにすると、東京都における30代の人口は平成22年から32年の10年間でおおむね20パーセント程度減少することが予想されます。群馬県や秋田県も同様の傾向となります。東京圏では、新築マンションの売れ行きは悪化し、価格低下圧力が生じることになります。また東京都や神奈川・埼玉・千葉県の買い替え需要者が売り出す中古マンションも買い手がつかずに価格を下げることになります。既に30代の人口の比率が低い秋田ではマンション不況により、新築物件は市場から姿を消してしまうかもしれません。

実際のところ、日本の地価は1991年を頂点に、以降20年間(2007年、2008年は一次的に若干上昇)下がり続けています。人口が一極集中している東京圏も例外ではありません。ただし、千代田、中央、港区の超都心部は1998年から2007年にかけて上昇しましたが、リーマンショック以降の2008年時点では、それも頭打ちになっています。

次のページでは、人口減少社会ではマンションの販売量がどうなるかお話しします。