マンションは集合住宅です。一つ屋根の下に何十戸、何百戸の住戸が集まってなりたっています。住戸のひとつひとつは個人の所有ですが、廊下やエレベーター、エントランス等は皆のもの。マンションの建つ敷地もまた、住人皆の共有です。一人一人のマンションを大切にしようとする意識が、マンションの資産価値を維持するのです。

ご質問にあった「マンションの管理費」とは、住人の大切な資産であるマンションを維持管理するための費用をいいます。賃貸住宅の場合も管理費といったり共益費といったりして大家さんに支払うケースがありますが、分譲マンションの場合は、管理組合が毎月徴収します。まずは、管理組合についてみてきましょう。

マンション管理組合の目的と役割

kanri

マンション管理業務には、専門知識が必要

マンション管理組合とは、分譲マンションを購入した人(区分所有者)で構成される、そのマンションの管理の主体となる組織です。区分所有法では、管理組合には区分所有者全員が所属しなければならないと義務付けています。

マンションを購入すると、区分所有者は自動的に管理組合員となり、住戸を売却するなどしない限り組合員であり続けます。組合員の大切な共通財産であるマンションを維持管理することが、管理組合の目的です。
マンションには、各区分所有者の固有財産である専有部分(住戸)と、全ての所有者(組合員)の共有財産である共用部分があります。共用部分とは、建物の廊下やエレベーター、非常階段、エントランスといった部分、給排水や電気やガス配管などの設備、集会室や駐輪・駐車場、ゴミ置場などの附属施設、さらにマンションの敷地など住戸以外の全てのことです。これらの共用部分を維持管理し、全住人の快適な暮しを守って、マンション全体の資産価値を維持し高めることが管理組合の主な役割です。

管理組合員の役目とマンション管理会社

組合員は、マンション管理組合の活動が維持継続されるために管理費や修繕積立金を負担します。マンション内でのゴミの出し方、駐輪場の使用ルール、ペット飼育など、マンション内のルールや、駐車場の使用料金などを決めるのも管理組合の役目であり、決められたルールを守るのは組合員の役目です。
区分所有者全員が所属する管理組合は、マンション管理の主体となる組織です。自分たちの財産を自分で守ることは当然だともいえますが、お勤めであれば、日中にマンション管理業務を行うことはできません。また。マンション管理には、建築、設備、法律などの多くの専門知識が必要であるため、専門知識を持たない組合員には、少々荷が重い役割です。そこで多くの場合、管理組合では、組合員にかわってマンション管理の仕事を請け負うマンション管理会社に管理業務を委託しています。

マンション管理のすべてを管理会社に委託する方式を全面委託、定期清掃や法定点検など業務ごとに専門業者と直接契約を結び、管理業務の一部を管理会社に委託する方式を一部委託と言います。また、管理会社を利用せず、管理組合と、管理組合が直接契約した専門業者だけで管理の全てをおこなう自主管理という方法もあります。
全面委託は、管理組合の手間や負担が少ないことや、プロの管理会社に一括委託することで効率的でトータル的な管理が期待できるなどのメリットを期待できる反面、管理委託費が高くつくことや、管理組合や組合員の管理に対する意識が低下するというデメリットが考えられます。

一部委託は、管理組合が直接行うことと専門業者に直接委託することを業務ごとに区分し、残りを管理会社に委託します。全面委託に比べると管理費を全体的に低減できる点と管理組合の管理意識が高まる点がメリットであり、管理組合の負担が増えるところがデメリットです。
3つめの自主管理は、組合員全員の高い管理意識と組合活動への積極的な参加を前提としていること、管理組合の実行部隊である理事会の能力に大きく影響を受けることなどがあり、委託管理と比べると採用数は少なくなります。

次ページでは、管理委託業務と管理費について、ご紹介します。