【ガイドの不動産売買基礎講座 No.26】

不動産の売買契約は、経験したことがない人にとって分からないことだらけかもしれません。

新築分譲マンション、建売住宅、建築条件付き土地、中古住宅など物件の種類によってそれぞれ違いはありますが、ここでは中古物件を売買する際における買主の立場で、おおまかな流れや手順を簡単に整理しておきましょう。


1.媒介業者に対し、広告物件の問い合せや物件紹介の依頼をする

中古物件を取り扱う宅地建物取引業者を、とくに媒介(仲介)業者と呼ぶことがあります。中古物件の売主は主に個人であり、売主との間に立って物件の紹介や契約業務などを担当します。この業者選びがその後を左右することもあるでしょう。


2.中古物件の見学(内見)をする

媒介業者の案内で仮に1件目の物件が気に入ったとしても、他の物件をいくつか見学するようにしましょう。また、この段階もしくはその前の時点で媒介業者はあなたの年収や職業、その他必要な事項をお伺いして資金計画のチェックなどします。


3.買付証明書を提出する

購入希望の物件が見つかったら、買付証明書(購入申込書・買付申込書・買受申込書など)に必要事項を記入します。この書式はそれぞれの媒介業者によって異なり、法的な拘束力はありませんが、買い手の購入意思を明確にするためのものです。

また、価格交渉や契約条件などの希望事項があれば、この書面に明記するようにします。媒介業者はそれをもとに、売主(または売主から売却の依頼を受けている媒介業者)との間で、契約条件の交渉や段取りなどをします。


4.売渡承諾書を受領する

買主からの買付証明書に対し、売主の応諾を示す書面が売渡承諾書ですが、これは省略される場合もあるでしょう。


5.重要事項説明を受ける

購入予定物件の詳細などについて、宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。

本来であれば、契約の数日前にこの説明を受け、買主が買うかどうかの検討をする時間が欲しいところですが、実際には売買契約の直前に説明されることも少なくありません。そのような場合でも、できるかぎり早めに書類を受け取り、事前にチェックするようにしましょう。


6.売買契約を締結する

説明された物件の内容や契約条件に納得したら、売買契約書に署名捺印をし、売主に対して手付金を支払います。この時点で(一部の例外的な契約形態を除き)売買契約が成立します。


7.住宅ローンの申し込みをする

売買契約の前にあらかじめ、媒介業者が金融機関に対して打診をしていることもありますが、売買契約後の住宅ローン申し込みで正式に金融機関による審査が始まります。

たいていの売買契約では、住宅ローンが指定期日までに承認されなかった場合に契約を解除することができる旨の特約条項が盛り込まれています。


8.中間金を支払う

中間金の支払いは必要ない場合も多くありますが、契約書に定められているときにはこれを支払います。ちなみに、手付金は売買代金の一部ではなく残金決済時において売買代金に充当されますが、中間金は支払い当初より売買代金の一部として取り扱われます。


9.残金決済をする

売買代金の残り(売買金額から手付金や中間金を差し引いた金額)を支払いますが、住宅ローンを利用する場合にはその前に金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。

通常の取引では、この残金決済によって購入した物件の所有権が買主へ移転します。

残金決済と同時に、司法書士に対して所有権移転登記申請の手続き、売主との間で諸費用(固定資産税都市計画税管理費修繕積立金など)の清算をします。媒介業者へ手数料の支払いなどをして、これで一連の取引が完了します。

なお、媒介業者への手数料(報酬)は「契約時半金・決済時半金」というケースが多いものの、「決済時全額」ということもあります。それ以外の支払い方法でも、買主が承諾すれば構わないわけですが、「契約時全額」というのはあまり好ましいとはいえません。

また、手数料を約束手形でお支払いいただくことは、普通の業者であればお断りしています。


関連記事

不動産売買お役立ち記事 INDEX
ガイドの不動産売買基礎講座 INDEX

新築一戸建て購入~契約までの流れ、段取り
中古一戸建て購入~契約までの流れ、段取り
売買価格の値引交渉は当たり前?
不動産の売買契約で、あなたに関わる人々
住宅購入、残代金の支払い前に入居できる?

※記事内容は執筆時点のものです。最新の内容をご確認ください。