住宅の購入や売却、改修をしたときは、最後の手続きとして確定申告をすることになる
住宅ローンを借りていれば「住宅ローン控除」の制度が使えるほか、一定の要件のもとで住宅ローンを借りなくても所得税の還付を受けられる制度もあります。
また、マイホームにかぎらず、不動産を売却したときには、所得税を納める場合でも還付を受ける場合でも、確定申告をしなければなりません。
ところが、ほとんどの人は確定申告をしたことがないため、どのような手続きをすればよいのか分からないという場合も少なくないでしょう。しかし、一つひとつ順を追って提出書類の記入や準備をしていけば、意外と簡単にできるものです。
さまざまな制度を有効に活用して、払い過ぎた税金はとり戻し、これから納める税金はできるだけ少なくしたいものです。住宅に関連する主な確定申告手続きの概要をケースごとにまとめましたので、ぜひご自分で挑戦してみましょう。
なお、具体的なケースでの適用可否や計算方法、住宅以外の確定申告などについては、税務署の担当者や税理士の先生などにご確認ください。
また、2014年の申告分より、所得税が課税される場合には併せて「復興特別所得税」が課税されることになっています。通常の税額に対して2.1％が加算されますので、不動産の売却などをした人はご留意ください（2037年までの措置）。
確定申告で税金が戻る人、確定申告をしなければならない人
| □ | 2014年1月1日～12月31日までの間に住宅などの不動産を譲渡（売却）した人 |
| □ | 2014年1月1日～12月31日までの間に住宅ローンを借りて住宅の取得（購入・新築）、または増改築・リフォームをした人（居住を開始した人） |
| □ | 2013年以前に住宅の取得などをした「住宅ローン控除適用者」で、年末調整による処理を選択していない人 |
| □ | 2014年1月1日～12月31日までの間に住宅ローンを借りずに認定長期優良住宅を取得した人（居住を開始した人） |
| □ | 2014年4月1日～12月31日までの間に住宅ローンを借りずに認定低炭素住宅を取得した人（居住を開始した人） |
| □ | 2014年1月1日～12月31日までの間に親などから住宅取得のための資金を贈与された人 |
| □ | 2014年1月1日～12月31日までの間に住宅の耐震改修工事を行なった人 |
| □ | 2014年1月1日～12月31日までの間に住宅のバリアフリー改修工事を行なった人 |
| □ | 2014年1月1日～12月31日までの間に住宅の省エネ改修工事を行なった人 |
住宅ローンの借入れや親からの一定額以上の住宅取得資金贈与などがなく、自己資金だけで住宅を取得した人は確定申告をする必要がありません。
ただし、自己資金だけで認定長期優良住宅、または（2014年4月1日以降に）認定低炭素住宅を取得したときや、一定の耐震改修工事、バリアフリー改修工事または省エネ改修工事をしたときには、確定申告をすることで所得税の還付を受けることができます。
なお、2014年4月に消費税率の引き上げがあったため、その前後で控除額などの規定が変更されています。支払った消費税が8％か5％か、あるいは非課税かにより適用内容が異なりますから十分な注意が必要です。
また、住宅を譲渡（売却）して所得があったときには、控除や特例の適用の有無に関係なく確定申告をしなければなりません。もちろん、居住用財産以外の不動産を譲渡して所得が生じた場合も同じです。
ちなみに、2011年度の税制改正により「確定申告書等をその提出期限までに提出しないことにより所得税を免れた者は、5年以下の懲役若しくは500万円以下の罰金に処し、又はこれを併科することとする」という、故意の申告書不提出による「ほ脱犯」が創設されています。
所得税の還付を受けるときに罰則規定は関係ありませんが、不動産を売却して所得税が課せられるときには十分に注意しなければなりません。
確定申告による所得税控除の種類など
| □ | 住宅ローンを借りて、住宅を購入した人、住宅を新築した人、住宅の増改築やリフォームをした人……住宅ローン控除 |
| □ | 住宅ローンを借りずに、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅を購入または新築した人……認定長期優良住宅新築等特別税額控除 |
| □ | 住宅取得資金の贈与を受けた人……相続時精算課税制度または贈与税の申告 |
| □ | 住宅を譲渡して利益があった人……3,000万円の特別控除 |
| □ | 住宅を譲渡して損失があった人……損益通算・繰越控除 |
| □ | 住宅を買換えた人……3,000万円の特別控除または買換えの特例 |
| □ | 住宅の耐震改修工事をした人……住宅耐震改修特別控除 |
| □ | 住宅のバリアフリー改修工事をした人……住宅のバリアフリー改修促進税制 |
| □ | 住宅の省エネ改修工事をした人……住宅の省エネ改修促進税制 |
なお、住宅を貸して家賃収入があったときには、損益通算制度によって所得税の還付または減額を受けられる場合もあります。また、災害や盗難などで一定の損害を受けた人は、雑損控除により所得税の還付を受けることができます。住宅を貸した場合の確定申告については≪マイホームを賃貸した場合の確定申告≫をご参照ください。
住宅ローン控除、認定長期優良住宅新築等特別税額控除、相続時精算課税制度、贈与税の申告については、≪住宅を購入したときの確定申告 2015年申告版≫をご参照ください。
3,000万円の特別控除、損益通算・繰越控除、買換えの特例については、≪住宅を売却したときの確定申告 2015年申告版≫をご参照ください。
住宅耐震改修特別控除、住宅のバリアフリー改修促進税制、住宅の省エネ改修促進税制については、≪住宅を改修したときの確定申告 2015年申告版≫をご参照ください。
その他の主な控除
一定の要件のもとで土地などを譲渡した場合に、所得控除を受けられる制度があります。特定住宅地造成事業等のために譲渡した場合（特別控除額1,500万円）、特定土地区画整理事業等のために譲渡した場合（特別控除額2,000万円）、収用等により譲渡した場合（特別控除額5,000万円）などですが、これらに該当するときの確定申告手続きについては、税務署の担当者や税理士の先生などにご確認ください。≪確定申告の用紙、手引き、提出期間など…次ページへ≫
