住宅ローン、毎月の返済額を減らす『基本編』
毎月の住宅ローン、「返済額を下げられないだろうか？」そう考えた時、最初に頭に浮かぶのは、借り換えで「金利が下がらないか？」という思いではないだろうか。一般的に、住宅ローンの借り換えで効果があるのは、次の３つの条件を満たす場合と言われています。- 住宅ローン残高が1000万円以上ある事
- 返済期間が10年以上残っている事
- 金利が現在のローンよりも、1.0％以上下がる事
つまり、金利が1.0％以上下がらないと、借り換えのメリットは無いという事になっています。（実際は、残存期間が長ければ、金利差0.5％でもメリットはあります。）
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資料（1）をご覧いただきたいのですが、残高1000万円、残り10年の住宅ローンについて、金利を1.0％削減できて、総返済額のメリットは約50万円ということになります。
これは、住宅ローンの借換えには、登記費用や銀行事務手数料等の諸経費が必要ですから、50万円ほどのメリットがあって、初めて、借り換えの効果があるという考え方です。住宅ローンの借り換えについて、一般的なイメージだと思います。
住宅ローン、毎月の返済額を減らす『応用編』
住宅ローンとは長い付き合いです。子どもの教育費負担がかさむ「今だけ」返済額を抑えたい。そんな時もあると思います。そこで考えたいのが「金利削減」ではなく、第2の選択肢「借入期間の延長」です。資料（2）のように、既に金利が低く、金利引き下げのメリットが見出せない場合には、借入期間の延長ができないか、検討してみましょう。
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借入期間を延ばすことで、毎月の返済額を大幅に引き下げる事が可能となります。ただし、期間を延ばせば、金利負担が多くなる分、総返済額が増えてしまいます。更には、本来は完済していた予定の10年後に、ローンが残ってしまうデメリットも合わせ持っています。当然、借り換えの諸経費負担もあります。
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