土地や住宅など不動産を取得したときには、その権利の内容に応じて登記をすることが原則であり、登記をしなければ第三者に対して自分の権利を主張することができません。

不動産を購入した場合だけでなく、相続贈与による場合、あるいは権利内容に変更があった場合などでも同様です。

住宅を購入したとき、土地については所有権移転登記、建物については新築住宅であれば所有権保存登記、中古住宅であれば所有権移転登記をして買主の名義になります。住宅ローンなどを借りたときには、金融機関を権利者とする抵当権設定登記もされます。

これらの登記をするときには司法書士(表題部に関する登記は土地家屋調査士)に依頼することが一般的であり、個人でその手続き方法を知る必要はありません。

しかし、売買契約などに先立って、すでに登記されている内容を理解することは大切であり、登記事項証明書などについての基本的な知識は必要です。

そこで今回は、登記事項証明書(登記簿謄本・抄本)に記載されている内容を確認するときのポイントや、売買にあたって注意すべき登記の種類などについてみていくことにしましょう。


登記事項証明書と登記簿謄本・抄本の違い

登記事項証明書

「これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である」などの認証文と登記官の職印のあるものが登記事項証明書

全国の法務局(登記所)でコンピュータ化がされ、従前の登記簿はディスク上の登記記録に置き換えられています。

この登記記録の内容を証明するために発行され、登記官の認証文や職印などのあるものが登記事項証明書です。

コンピュータ化される前は土地と建物の一つひとつについて登記用紙が作成され、これらをまとめてバインダー(簿冊)に綴じて登記簿としていました。

この不動産登記簿をコピーして、穿孔のうえで登記官の証明印を押したものが謄本または抄本です。このとき、1つの不動産(1筆の土地または1個の建物)について登記事項のすべてを証明したものが謄本、登記事項の一部のみを証明したものが抄本となります。

マンションは建物全体で1つの登記とされていたため、そのうち1室の登記事項を証明したものも抄本でした。

登記事項証明書において、従来の謄本に該当するものは「全部事項証明書」、マンションの抄本に該当するものは「区分建物全部事項証明書」、土地や建物の抄本に該当するものは「何区何番事項証明書」などと表示されます。

現在でも役所の手続きなどにおける添付書類として「登記簿謄本または抄本」としか記載されていない場合もありますが、これらはすべて登記事項証明書になります。

なお、従来の登記簿閲覧に代わって交付される「登記事項要約書」や、インターネットで取得できる不動産登記情報(全部事項または所有者事項)には登記官の認証文や職印などがないため、添付書類として使用することはできません。


登記事項証明書の構成

登記事項証明書は、表題部、権利部(甲区)、権利部(乙区)の順番で記載されています。不動産登記においてまず初めに作成されるのが表題部であり、登記された不動産には必ず表題部があります。

一方、甲区は最初に所有権保存の登記がされたときに作成されるため、新築建物などではこれがない場合もあります。甲区が作成された後に抵当権などの登記がなければ、乙区が存在しないことになります。

土地や中古住宅を購入するときの登記事項証明書であれば、少なくとも表題部と権利部甲区があるはずです。

マンションなど区分所有建物の場合には、表題部が「一棟の建物の表示」と「専有部分の建物の表示」に分かれ、敷地権の登記がある場合には「敷地権の目的である土地の表示」や「敷地権の表示」という欄もあります。

権利部甲区と権利部乙区については、区分所有建物の場合でも一般の土地や建物と同様の構成になっています。

マンションの敷地権とは、本来は別々の不動産である専有部分の権利(部屋の所有権)と敷地利用権(土地の所有権、地上権、賃借権)を分離して処分することを禁止するために登記されるもので、敷地権の登記がされると、以後は土地の権利についての登記が省略されます。

なお、登記事項証明書の様式はA4横からA4縦へ順次変更され、2010年中には全国の法務局で切り替えが完了しています。


表題部の記載内容

表題部は、土地、建物、区分所有建物でそれぞれ記載されている内容が異なります。

土地の表題部には、不動産番号、所在、地番、地目、地積、原因及びその日付〔登記の日付〕、筆界特定などの欄があります。

不動産番号は、不動産を特定するために付けられた桁数の多い固有の番号ですが、登記申請などのときに使用するものであり、この番号によって不動産を売買することはありません。

所在は「○○市△△一丁目」のように、行政区画としての町丁目までが記載されていることが多いものの、地域によっては「字(あざ)」までが記載されていることもあります。

地番は、その所在区域(地番区域)のなかで付けられた土地の番号で、1筆の土地ごとに固有の番号が定められています。不動産の売買において、物件を特定するために使われるのがこの地番であり、住居表示実施区域における住所とは異なります。

地目は土地の利用状況を表すために法律で定められた分類ですが、現況とは一致していない場合もあります。そのようなときは、重要事項説明書や売買契約書へ「登記地目:畑、現況地目:宅地」のように記載されます。

登記された地目が「田」のとき、あるいは現在は「宅地」だが以前は「田」だったようなときには、地盤が弱いことも考えられるため敷地の強度をしっかりと調べなければなりません。

地積は、地目が宅地や鉱泉地のとき(および10平方メートル未満のとき)には小数点以下第2位まで記載されていますが、それ以外の場合は小数点以下が省略されています。この登記された地積(土地の面積)と、実際の面積が大きく異なる場合もありますから注意が必要です。

建物の表題部には、不動産番号、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、原因及びその日付〔登記の日付〕などの欄があります。また、主たる建物と一体で利用される別個の建物がある場合には、附属建物の表示欄が追加され、種類、構造、床面積が記載されています。

なお、表題部の最後に所有者の欄がありますが、これは表題登記をした時点での所有者を示すもので、甲区に所有権保存登記がされるのに伴い、抹消を意味する下線が引かれます。

建物の所在は、その建物のある敷地の地番を含めて「○○市△△一丁目2番地3」のように表示されています。

土地の分筆などによって敷地の地番が変わったときには、この所在も変更されるべきですが、実際にはその手続きがされていないことも少なくありません。

そのようなときには、目的の建物と登記事項証明書の建物が同じなのかどうか、従前の経緯を含めて媒介業者などにしっかりと調べてもらうことも必要です。

家屋番号は所在地番と同一の番号を用いて「2番3」のように付けられますが、同じ敷地のうえに複数の建物がある場合には「2番3の1」「2番3の2」のようになります。

種類はその使用状況に基づいて、居宅、店舗、事務所のように表示されます。

構造は「木造スレート葺2階建」などのように表示されますが、その分類が一定のものにかぎられているため、新しい工法などが反映されていない場合もあります。床面積は各階の面積が小数点以下第2位まで記載されています。

マンションなど区分所有建物の表題部には、敷地権の表示が加わる場合があるほか、「建物の名称」という欄もあります。一棟の建物の表示欄における建物の名称はマンション名、専有部分の建物の表示欄における建物の名称は「201」など部屋番号が記載されることが多いものの、この登記はいずれも任意です。

また、区分所有建物における家屋番号は、その所在区域も併せて「△△一丁目2番3の201」などと記載されます。ただし、この最後の符号部分は部屋番号が付けられているとはかぎらず、登記された順番などに基づいて「~の1」「~の2」などとなっている場合もあります。


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