立ち退き料……その意味合いとは

立退料予算

立ち退き料の予算は多めに

入居者に退去してもらうために支払う立ち退き料とはどのような意味合いを持つのでしょうか。シンプルに、入居者に移転をお願いする「協力料」と考えれば分かりやすいでしょう。協力料には「入居者に対する移転費用の補償」という側面があります。移転費用は引越し代、敷金・礼金・保証金など移転先への支払い費用と、移転によって賃料が増加した場合の差額などをいいます。

また、「入居者が失う利益として考えられる居住権、営業権などの補償」という側面もあります。これは移転によって広さや交通の便などの面で不自由を被った場合の補償、商売の場合は従前と同一営業のための設備補償や休業補償、減収補償などが挙げられます。

さらにもうひとつ、「消滅する借家権の補償」という考え方があります。公的な収用や相続税評価の際に借家権という概念があるためです。

立ち退き交渉は誰がするのがベスト?

■なるべくオーナー自身では交渉しない
立ち退き交渉を成功させるために大切なのは、交渉を適任者に任せることです。中には自分1人で立ち退き交渉ができる、いつも冷静で交渉事の上手なオーナーさんもいらっしゃいますが、一般的なオーナーさんの場合は、ご自身で交渉をされることはおすすめしません。

オーナーさんは最終決定権者ですから、交渉の矢面に立った場合、その場で口にした言葉が全て決定事項になってしまいます。その点、間に交渉人が入ると、ワンクッションが置かれ、じっくりと考えてから答えを出す時間的な余裕をつくることができます。また、入居者と同じ敷地内で生活している場合、顔を合わせることで互いにストレスを感じることになります。

立ち退き交渉は多くの場合、オーナーさんが自分でやるより、交渉に慣れた人に間に入ってもらったほうがうまくいくものです。

■では、誰に代行を依頼するのか
そこで誰に頼むかという問題になります。入居者との立ち退き交渉の代行を誰がするのかに関しては、次のような選択肢が考えられます。

  1. 不動産仲介業者に依頼
  2. 建設会社・ハウスメーカーの営業担当に依頼
  3. 自称・立ち退き業者に依頼
  4. コンサルタント会社に依頼
  5. 弁護士に依頼
  6. 裁判外紛争解決手続(ADR調停人に依頼)

1. 不動産仲介業者は、本来は入居者を募集することが彼らの主な仕事なので、立ち退き交渉には慣れていません。
2. 建設会社・ハウスメーカーの営業担当者に相談することもできますが、熟練の交渉上手な担当者でないかぎりは建築に注力してもらうのが賢明でしょう。

気を付けたいのが3. 自称・立ち退き業者です。そういった業者はいわゆるモグリが多く、失敗の責任は取ってくれないのが通常。費用も高く、一度こういった業者に荒らされてしまうと次に引き受けてくれるところを探すのが大変です。そもそも権利調整の業務を弁護士以外の人が行って報酬をもらう行為は弁護士法に違反してしまいます。

そこで、おすすめなのが4. コンサルタント会社です。コンサルティングの一環として引き受けてもらえることがあるので、まずは相談してみましょう。実績やノウハウをもとに入居者との信頼関係構築から始めてくれます。コンサルティング費用も比較的リーズナブルな場合が多く、弁護士と連携しているので安心です。

5. 弁護士を介入させると、入居者が硬化して、かえって交渉が難航してしまう場合があります。弁護士は事態が悪化してしまった場合にお願いする最終手段と考えた方が安全でしょう。

6. は、最近注目の訴訟手続によらない紛争解決方法で、手続きとしては、「当事者間による交渉」と、「裁判」との中間に位置します。ADRは相手が合意しなければ行うことはできませんが、認定資格の土地活用プランナーなど専門家が交渉まで行ってくれ、費用も明朗なため関心が高まっています。