あなたの売った土地が不良品(?)だったとしたら

事前に良く調べてみましょう

事前に良く調べてみましょう

一般の人では気付きにくいリスクが、不動産を売る際には多数存在します。

今回は「土地を売って思わぬ損を被ってしまうリスク」について、ご説明しましょう。

たとえば、土地を売って引渡しが終わった後に、その土地に何らかの問題があることが判明し、買主がその土地を購入目的通りに使えないなどの支障が生じた場合、売主がその責任を負わなければならないことがあります。これを「売主の瑕疵担保責任」と言います。

「売主の瑕疵担保責任」の具体的な事例としては、

「地下埋設物」
買主が土地に建物を建てようとボーリング調査を始めたところ、過去にその場所にあった建物の基礎が発見され、売主が多額の撤去費用を請求された事例。

「土壌汚染」
工場跡などの土地が化学物質によって汚染されていることが発覚。購入目的である分譲住宅用地としての販売に支障をきたすため、売主負担による多額の土地改良工事を迫られた事例。

また、瑕疵担保責任ではありませんが、近い事例として

「敷地境界トラブル」
売買契約の後、決済までの間に行なわれた測量で、隣地との境界線争いが発生。解決の見通しが立たず買主の計画が頓挫。売主は契約の解除を迫られた事例。

……こうしたトラブルが起こると、多くの場合、売主にとっての大きな金銭負担、または資金計画の狂いが生じることにつながります。

では、こうした事態を避けるためにはどうしたらよいのでしょうか?

「地下埋設物」や「土壌汚染」については、土地登記簿などをあたって、土地の「地歴」を過去にさかのぼり、しっかりと事前調査しておくことが肝要です。過去にどんな土地利用がされていたか、その状況を売主自身が知らない土地については、ますます必須です。

土壌汚染については、土地を住宅地として利用したいマンションデベロッパーや戸建業者などが特に気にします。

なお、土壌汚染は決して珍しい事例ではありません。誤解を招きやすいので具体的な例は挙げられませんが、よくイメージされる「工場や研究機関跡地」といったものだけでなく、意外に小規模で、かつ、ごく身近な事業が行なわれていた土地であっても、土壌汚染されていることがあります。

「敷地境界トラブル」については、土地売却を考える時点ですでに係争中であるか、争いが予想されることも多いはずです。トラブルを抱えたまま売買交渉などを進めた場合、隣人が筆界確認書(互いに土地の境界を確認したことを示す書類)に印鑑を押してくれず、売却計画の様々なところに支障を来たします。先んじて、早めに解決しておくことが大切です。

こじれると買主が契約から無条件撤退してしまうことにつながります。よってこれらがあらかじめ予想される場合、売主は、土地売却にともなう資金計画をより一層柔軟なものとしておかなければ、思わぬ窮地に陥ることがあります。細心の注意をはらっておくべきでしょう。


上手なまとめ役に一役買ってもらう

上手なまとめ役の役割は大きい

上手なまとめ役の役割は大きい

以上、トラブル予防策を挙げましたが、これらは実のところ一般の個人が容易に手に負えるものではありません。

さまざまなリスクの予想、それにともなう地歴の把握、契約内容の精査など、よほど不動産取引に詳しくない限りは、専門家の手を借りるべきです。

円満に契約上の手続きが進行している過程においては、契約書はあまり顧みられることはありません。しかし、ひとたびトラブル発生の際は、そこに書かれてあることが大きく威力を発揮します。ところが、契約書の中の何気ない記述の中で、知らぬうちに危険な約定、不利な約定がされていても、一般の人はなかなか事前にはそれに気付けないのです。

よって、例えご自身で見つけてきた買主との契約であっても、直接契約は避けて仲介手数料を惜しむことなく、仲介会社を間に入れることをおすすめします。相手がプロである場合はもちろんのこと。また、友人・知人、親戚が契約相手である場合は、大切な人間関係を壊さないよう、なおさら「プロの仲介」が必要であると考えてください。

仲介会社選びのコツをひとつ申し上げましょう。

それは、売主に有利な取引をさせることばかりに気を配る会社ではなく、安全で円満公平な契約に導く能力のある会社を選ぶことです。一方的に売主に肩入れする仲介会社は、一見頼もしく、ありがたいと感じさせられますが、ひとつ間違えると契約相手には不満を抱かせ、契約話そのものを壊してしまうことがあります。


私の土地はなぜあそこより安い?

自分の土地は良く見える

自分の土地は良く見える

最後に、土地を売る際、売主さんが困惑しやすいことについてひとこと触れておきましょう。

「近所の土地は坪100万円で売れた。ならばうちも……と思ったが、不動産会社の査定は散々。どうなっているのか?」

「さては安い査定で土地を仕入れ、あとから高く販売をしようとしているのではないか?」

そんな声がよく聞かれます。しかし、調べてみるとその査定はまったく妥当なものだったりします。こんな時の売主さんは、自分の子供ばかりがかわいいと考える親と一緒です。微笑ましくもありますが、客観的な視点を失い、主観的な思いが先行しています。「高く売りたい」と考えるのは誰でも同じこと。ですが、期待を反映させすぎた目論見を立てないことが大切です。

「新聞折込みチラシで土地広告を見たが、私の土地のすぐ近くの土地なのに双方でずいぶんと価格が違う。なぜなのだろう?」

その理由は様々です。

たとえば、よく挙げられる要素として、「土地の大きさ」や「形」「道路付け」があります。これらによって、近隣同士であっても土地価格に大きな乖離が生じることがあるのです。

また、その土地を求める買主の購入目的も、要素として考えなくてはなりません。

その上で、あなたの土地、そして折込みチラシに載っていた近隣の土地、それぞれどんな土地で、どんな目的のために売買された、あるいはされようとしているのでしょうか。

もともと小さな土地が一戸建て用地として取引されるのか?それとも、もともと広かった土地に多数の戸建て住宅を建てるため、分譲用地として造成されたものなのか?

後者のような広大地である場合、たとえば、測量、分筆、造成、区画の整理、道路付け……様々な「土地開発費」が買主側のコストとして発生します。同じような条件の狭い土地に比べて坪単価が下がるのは一般的なケースでしょう。

土地がマンション用地として購入された場合も同様です。デベロッパーはまず、通常20%程度といわれる「粗利目標」を設定します。土地代のほか、建築費や期間中事業金利、諸経費、販売コストなど、総事業費を綿密に計算し、分譲によって見込まれる売上を勘案した結果として、土地購入価格を見積もります。

そうなると、やはり同じ立地条件にある標準的な一戸建て用地などと比べて坪単価は下がる場合があります、また、逆に高度利用が図れる容積率の高い土地は単価が思いのほか伸びるケースもあります。

たとえばデベロッパーが、容積率100%の土地に対する評価を1とし、300%だと3、つまり3倍の評価をすることにしている場合、それがそのまま土地の売買価格、ひいては坪単価の大幅な差につながってきます。

以上、土地を売ることは、様々なリスクをともなう大きな仕事です。「すぐに売れるだろう」、「きっといくらで売れるはずだ」。そんな安易な思い込みは禁物です。ぜひ慎重に取引を進めてください。
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