【ガイドの不動産売買基礎講座 No.87】

一戸建て住宅や土地を購入するときに、敷地前面の道路が私道だと敬遠したくなることもあるでしょう。また、売買価格の評価が公道の場合に比べて低めになることもあります。

大半の私道は問題のないものであり、やみくもに避ける必要はないのですが、それでも購入前に慎重なチェックをすることは欠かせません。

私道の通行に関して法的な説明をすると、通行地役権、承役地、要役地、債権契約、通行の自由権、袋地通行権、囲繞地(いにょうち)通行権など、難しい専門用語の羅列となってしまいますので、通行権などの説明は省略し、今回は売買の前にチェックするべきポイントなどを簡単にまとめてみました。


私道の所有形態の違い

私道の所有形態にはさまざまなパターンがあり、図を使わないと説明することは困難ですが、大きく2つに分けると「地主(もしくは一部の限られた人)が所有するケース」と「その私道に接する敷地の所有者全員で共有するケース」になります。

私道が関係者全員の共有(持分共有または土地を細分化した上での共同所有)になっていれば、それぞれにその私道を使用する権利があり、トラブルに発展することは極めて少ないのです。

ところが、もし地主一人だけの所有になっていると、私道の通行を制限されたり車の進入を妨げられたり、といった事態になりかねません。ほんの一部の地主だけでしょうが……。

土地や住宅の売買にあたり、宅地建物取引士から重要事項の説明を契約の直前に受けると、このあたりの確認がおろそかになってしまうこともありますから、私道に接する敷地を購入しようとする場合には、できる限り早い時期に説明資料を受け取るようにしてください。

また、本来は全員の共有のはずなのに、過去の経緯でその私道持分の権利移転が欠落し、一部の人だけ持分がない状態になっているところも現実に存在します。私道の所有形態とともに、対象敷地に付随する私道持分があるかどうかを確認することも重要です。

なお、大手業者による大規模な開発分譲地などでは、開発によって造られた道路部分が、その業者の単独名義になっているケースも見受けられます。

このような “私道” であれば、普段は公道的な感覚で利用できるのですが、その業者が万一倒産してしまった場合は困った事態になりかねません。すんなりと公道に移管できる状態であれば、あまり心配する必要はないでしょう。


私道の道路種別と地目

私道部分が建築基準法上の第42条1項5号(位置指定道路)となっていれば、よほどのことがない限り、基本的には問題がない道路と考えて差し支えありません。

私道に関してトラブルを生じやすいのは第42条1項3号(昔からある既存道路)と第42条2項(みなし道路)に該当する場合です。

それでは、私道部分の土地の登記地目が「公衆用道路」の場合はどうでしょうか? ちなみに公道や私道という場合の「公道」と、この「公衆用道路」は異なるものであり、公衆用道路となっている私道は数多く存在しています。

「公衆用道路」であれば何ら問題はない、と考えたいところですが、これはあくまでも登記上の分類(それと税法上の処理の問題)でしかないために、実際にはトラブルを生じている公衆用道路が少なからずあるようです。


現地における私道のチェックポイント

何らかのトラブルを抱えた私道では、現地でその兆候が感じられるケースもあります。通行を制限するための鎖やロープ、柵、貼り紙などが現地にあったり、管理や整備状態が悪くて路面が異様に凸凹したままだったり……。

また、「全員の共有であればトラブルは少ない」のですが、共有であってもそれぞれの敷地所有者がその前面部分だけを区分けして所有するパターンだと、「道路部分も自分の敷地」とばかりに、私道部分に植木鉢などをいくつも並べて置いている人も見かけます。

さらに、一部の私道共有者が周りの住民と協調できていない場合にも注意が欠かせません。

ただし、共有者全員の合意に基づいて車両の通行を制限しているような場合もありますから、不安な点があれば売主や媒介業者から十分な説明を受けるようにしてください。


売主への確認ポイント

私道利用などに関して既にトラブルが発生していれば、売主は買主に対してその内容を告げなければなりません。この義務は売主が不動産業者の場合だけに限らず、個人の売主も同様です。

また、私道の管理や維持にあたって負担金などがある場合も、その旨が重要事項で説明されることになっています。しかし重要事項説明を受けるまで待つ必要はありませんから、物件見学の際にでも積極的に確認するべきです。

ガス管や水道管などの埋設のために私道を掘削しなければならないとき、共有の私道でない場合には、その承諾をめぐって法外な承諾料を要求する地主も稀に存在するようです。過去にこのような揉めごとがなかったかどうかも併せて売主に確認しましょう。

ちなみに、下水管については適切な位置と方法で私道や他人の敷地に埋設をすることのできる権利が法律に定められています。それに対して、ガス管や水道管については明確な規定がされていないのが実情です。


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