共有持分は負担額の割合で決める

住宅の購入価格だけでなく、購入のために要した諸費用(引越し代や家具購入費など間接的な費用は除く)を含めた総額に対して、いくらずつ負担したのか(あるいは負担する予定なのか)によって共有持分を決めます。すべてが現金であれば、比較的容易に計算できるでしょう。

たとえば、購入価格が4,000万円(消費税等込み)であり、その購入諸費用が200万円だったとします。この総額4,200万円のうち3,000万円を夫が負担し、1,200万円を妻が負担すれば、それぞれの共有持分は「4,200分の3,000と4,200分の1,200」です。

ただし、これを登記するときには大きな数字をそのまま使うのではなく、分数の計算をして「7分の5と7分の2」のようにすることが一般的です。「14分の10と14分の4」あるいは「21分の15と21分の6」などとしても構いません。

また、「実際に負担した割合だ」とはいえ、あまり細かくこだわる必要はありません。上記の例で総額4,200万円のうち3,025万1,234円を夫が負担し、残りの1,074万8,766円を妻が負担したからといって、共有持分を「42,000,000分の30,251,234」のようにすることは無意味です。

このような場合はおおよその比率を計算して「100分の72と100分の28」のように決めれば構いませんし、これを「10分の7と10分の3」(100分の70と100分の30)としても、その差額が贈与税の基礎控除額(110万円)以内であれば問題はありません。

数億円の家を買うときには、もう少し細かく考えなければならないでしょうが……。

なお、計算した共有持分の数字は登記申請を代行する司法書士に伝えますが、このときに司法書士が資金計画を確認してくれるわけではありません。

数字を間違って司法書士へ伝えれば、そのまま登記されてしまうことになるので要注意です。念のため、事前に第三者のチェックを受けたほうがよい場合もあるでしょう。

実際の負担割合と登記された共有持分の割合が異なると、その分に対して贈与税が課税されてしまうこともあり得ます。


住宅ローン分は借り入れ額をもとに計算する

購入費用の全額を現金で支払えば話は簡単ですが、大半の人は住宅ローンを利用することでしょう。このときは共有持分の決め方が少しだけ難しくなります。

上記の例と同じく総額4,200万円で住宅を購入する場合を考えてみましょう。このうち夫婦の自己資金合計が1,000万円、住宅ローン借り入れ額が3,200万円として、それぞれの内訳を次のように想定してみます。
購入資金負担の例
この例ではそれぞれの共有持分を、各々の合計負担額である2,640万円と1,560万円の比率により決めることになります。

このとき妻が自己資金分の600万円だけを出し、住宅ローンはすべて夫が返済するのであれば、3,600万円と600万円の比率だということになります。なお、返済負担の割合は、お互いの住宅ローン借り入れ時点における年収比率で決めることにしても構いません。

でも、よく考えてみると住宅ローンには利息がつきものです。数十年後に返済し終わったときに利息を含めた総返済額で比べれば、上記で求めた比率と実際に負担した金額の比率が違ってくることに気がつくでしょう。

しかし、変動金利の場合だけでなく、固定金利だったとしても繰上返済をしたりすれば総返済額は変わるものです。数十年後にならないと共有持分を確定できないのでは困りますから、利息負担を考えずに住宅ローンの「借り入れ額とその返済負担割合」を用いて共有持分を決めざるを得ないのです。

夫と妻がそれぞれの名義で別々の住宅ローンを借りられれば、共有持分の割合はもう少し分かりやすくなるでしょう。同じ金融機関からの借り入れであれば、そのような取り扱いをしてくれる場合もあります。

なお、住宅ローンの審査にあたり夫と妻が収入合算をして申し込んだとしても、そのことと返済負担割合は別に考えなければなりません。

収入合算をしたうえで夫の単独名義の住宅ローンを借り、実際の返済もすべて夫が負担するのであれば、それはあくまでも夫の共有持分へ加える分だということになります。


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