敷地近くの道路計画の説明漏れ、契約解除できる？

今回は、購入した敷地の近くに道路計画があったのに、不動産業者がその事実を説明してくれなかったというご相談です。

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私どもは和歌山県の山あいの町に暮らしていますが、主人が定年退職したため、埼玉県に住む娘夫婦の近くに家を建てようと考え、退職金と預金の一部を使って土地を購入しました。当然ながら私どもが死ぬまで暮らすつもりで家を建てるのですから、できるだけ静かな環境のところを選んだのですが、代金の全額を払い終わってしばらくしてから、娘が「近くに新しく大きな道路ができるらしい」と言ってきたのです。土地を仲介した不動産業者からも土地の売主（個人の方でした）からもそんな説明はまったくありませんでしたが、もしこれが本当なら契約を解除して、払ったお金を返してもらうことはできるのでしょうか？
（和歌山県　山中人　50代　女性）

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その道路計画が本当だったとしても、それがどの程度のものかはっきり分かりませんので一概にはいえませんが、もし交通量が多く見込まれるような道路なのだとしたら困ってしまいますね。

まず不動産業者に説明義務があったかどうかを考えてみましょう。

道路を新設したり拡幅したりする都市計画などがあった場合、それが売買対象の敷地にかかるのであれば、売買契約締結前に行なわれる重要事項説明のときに必ず説明しなければなりません。

売買対象の敷地ではなくても隣接地にかかっていれば同様に説明義務があると考えるべきでしょう。

これは道路新設や拡幅など都市計画事業の施行期日が決定している場合（＝事業決定）だけではなく、計画があっても事業の実施は未定の場合（＝計画決定）でも同じことです。

たとえ計画が決まってから50年間放置されているような事業でも、説明をしなければならないことに変わりはありません。

ところが、その計画位置が売買対象の敷地から少し離れているような場合には、説明をするべきかどうかの判断が難しくなります。

一般的には「売買対象の敷地に影響を及ぼすなら説明をするべきで、影響がなければ説明の義務はない」ものとされますが、影響の度合いを数値化して線引きすることはできないのですから、結局のところ主観によって判断せざるを得ないケースが大半でしょう。

以前に取り上げた ≪ゴミ屋敷の問題≫ や ≪墓地の問題≫ などの場合と同様に、人によって感じ方や考え方の異なるグレーゾーンが必ず存在するのです。

また、その道路が幹線道路になるのかどうかや、幅員、車線数などによっても違いがあるほか、それが高架なら圧迫感があったり、眺望や日照を遮られたりすることもあるでしょう。逆に掘割式の道路なら、さほど影響を受けないケースも考えられます。

さて、ご質問の内容に戻って「このようなときに契約を白紙解除することができるのかどうか」ですが、相手がすんなりと応じる場合は別として、現実には難しいケースが大半でしょう。

まず、道路計画によって大きな影響を受けることが客観的に明らかであり、媒介をした不動産業者が「説明をするべきなのにそれを怠った」という場合には、その不動産業者に対して損害賠償の請求や支払った媒介手数料の返金を求めることができると考えられます。

もし、契約前（物件を探す段階など）に「近くに大きな道路などがなく静かなところ」という希望条件を明示していれば、不動産業者の過失責任がより一層重く判断されることもあります。

ちなみに、その不動産業者が宅地建物取引業法による「告知義務の違反」などに問われる場合もあるでしょうが、これは行政処分として業者に責任を課すもので、民事上の責任とは別の問題になります。

道路計画が敷地の一部または全部にかかっていれば売買契約を白紙解除できる場合があるものの、ご質問のように「敷地近く」のときに、契約解除を求めることはかなりハードルが高くなってしまうでしょう。

とくに、ご質問のケースでは売主が個人のかたのようですから、消費者契約法に規定された「不実告知」による解除を適用する余地はなく、売主に不法行為などがあったことを立証するか、売主の瑕疵担保責任を追及するか、といった選択になります。

ところが「売主が知っていながらそれを隠した」という立証をすることはたいへん困難であり、瑕疵担保責任によって契約を解除するためには「道路計画が存在することによって契約の目的が達成できない」ということが認められなければなりません。

さらに、この「契約の目的が達成できない」という要件もだいぶ難しいものです。道路計画が敷地にかかっていてそれが施工されるというのであればほぼ適用されるでしょうが、「周辺環境が考えていたのと少し違う」という程度では適用することができません。

道路計画によって受ける影響が、それなりに大きなものでなければならないのです。

結局のところ、相手が応じるかどうかは別として、売主に対し損害賠償の請求をするか、売買代金の減額を求めるか、あるいは防音対策による建築費のコストアップ分の一部を売主や不動産会社に負担してもらうように交渉するというのが現実的な対応ではないでしょうか。

もちろん影響が大きいのであれば、白紙解除を求めて粘り強く交渉していくことも必要です。

このようなトラブルを避けるためには、売買対象物件だけでなくその周囲も含め、都市計画を事前に自分で確認してみるという「自己防衛策」も必要になってきます。

物件所在地を管轄する役所へ行けば都市計画の内容は確認できますし、最近では自治体のホームページ上で都市計画図などを公開する例も多くなっています。

また、その物件が遠隔地の場合であれば、身内の者や第三者に依頼して調べてもらうことも考えるべきでしょう。

媒介をする不動産業者が十分な調査をしたうえで、すべてをきちんと説明することが本来あるべき姿だとはいえ、現実にはトラブルが絶えないのですから、自分で手間をかけて調べてみることも欠かせません。

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