住宅購入時における登記の注意点

住宅購入時にかかる税金の応用編ということで、登記時の注意点について解説します。なぜ、登録免許税だけ“応用”になるのかというと、そもそも不動産登記に基礎が理解できていないと登録免許税も理解できないので、印紙税・消費税・不動産取得税とは別立てとしました（あわせて「住宅購入時にかかる税金＜基礎編＞」を参考にしてください）。

不動産登記の目的とは？

そもそも不動産登記の目的は大きく分けて2つあります。不動産の所在を把握するための「表示に関する登記」と、不動産の権利を有する者を保護するための「権利に関する登記」の2種類です。

「表示に関する登記」は物理的現況を表す登記といわれ、平たくいえば「ココに建物があるよ。ココに土地があるよ」という類の登記です。逆にいえば、「表示に関する登記」がなされていなければ、「権利に関する登記」はできないのです。

もう1つの「権利に関する登記」は権利を保全するのが目的ですので、所有権保存・所有権設定・所有権移転などはすべて「権利に関する登記」に含まれます。

住宅購入の現場で不動産登記の説明を受けているときにはまず、「表示に関する登記」なのか、「権利に関する登記」なのかを区分して説明を聞いてみましょう。

不動産登記のケーススタディ

ここで2つのケースで整理しておきましょう。Aが業者から土地を購入し、家を新築した場合と、もともとＡが所有していた土地・建物をBが購入した場合です。

Aが業者から土地を購入し、家を新築した場合の土地に関する不動産登記ですが、土地の所有権が業者からＡ氏に移転するのですから所有権移転登記となります。一方、建物に関しては更地に建物を建てることになるので、まずは、表示にかんする登記が必要となります。と同時に、A氏が建物の所有者であることを認識させるために「所有権保存登記」が必要となるのです。

もともとAが所有していた土地・建物をBが購入した場合には、購入以前にA氏の所有物として何らかの「権利に関する登記」がなされている場合が通常です。したがって、A氏の所有物がB氏に移転するだけなので、土地・建物とも「所有権移転登記」だけでOKとなります。

なお、相続・贈与による住宅取得の場合も土地・建物とも「所有権移転登記」だけで済むことも、これで理解できるのではないでしょうか。