返済期間を短くするか、繰上返済で短くするか
繰上返済する余力があるのであれば、もともと返済期間を短くしておくという考え方もあります。返済期間は短いほど、総返済額は少なくてすむからです。しかし、もともとの返済期間が短いと、その分毎月返済額も増えてしまいます。無理のない返済額であれば良いですが、将来的に不安があるのであれば、あえて返済期間は長くしておき、繰上返済で期間を縮めることも有効でしょう。
＜例＞借入額3,000万円、金利3％の場合
●30年返済の場合
毎月返済額 126,481円 総返済額 約4,553万円
●25年返済の場合
毎月返済額 142,263円 総返済額 約4,268万円
では、毎月返済額の差額（15,782円）を毎月繰上返済すると、どのような結果になるでしょうか？実は、25年返済の場合と、まったく同じ結果になるのです。毎月返済ではなく、1年に一度、5年に一度などまとめて行った場合には次のようになります。
●30年返済で毎年19万円（15,782円×12か月）の繰上返済を行った場合
25年1ヶ月で完済 総返済額 約4,277万円（繰上返済手数料考慮せず）
●30年返済で5年ごとに95万円（19万円×5年）の繰上返済を行った場合
25年3ヶ月で完済 総返済額 約4,312万円（繰上返済手数料考慮せず）
繰上返済の時期が遅くなることで、総返済額は少し増えてしまいますが、なるべくマメに繰上返済を行うことで、25年返済と大差ないことがわかります。
返済期間を長くし毎月返済額を少なくしておくことで、ライフステージごとの返済額のコントロールはしやすくなります。ただし、特に支出が多くなったとき以外はコンスタントに繰上返済をすることが重要。貯蓄の管理が苦手な場合には、あらかじめ短く組んでおく方が合っている人もいるでしょう。
住宅ローンは、「毎年いくら返すか」がポイントです。期間短縮型がお得、短く組む方がお得というわけではないので、正しく理解をしたうえで、自分にあった返し方を考えましょう。
