住宅ローンシミュレーション比較 　借り換えでトクするケースは?

よく聞く借換えの目安「1,000万円、1％、10年」は本当？

住宅ローンの借換えとは、現在の住宅ローンの残高分を新たに借入し、従来の住宅ローンは完済することです。その後は新たに借入れしたものを返済していきます。従来のものよりも金利が低ければその後の返済額が少なくなるので、総返済額を抑える効果が期待できます。

＜参考記事＞借換えのメリットは？～総返済額を軽減する

ところが、借換えの際には登記費用や住宅ローンの保証料など諸費用がかかるため、単純に金利が低ければメリットが出るとは限りません。そこで、従来から目安として聞くのが、「残高1,000万円以上、金利差1％以上、残期間10年以上」というものです。

それでは、この目安が本当か、検証してみましょう。

金利差は1％以下でも効果あり

実際にどのくらいの金利差があれば借換え効果があるでしょうか？次の例で見てみましょう。

＜金利3％、残年数10年の場合＞
●残高500万円の場合
毎月返済額48,280円、今後の総返済額　約579万円
→借換え費用17万円とした場合、金利2.38％のものに借換えすると
毎月返済額　46,863円、今後の総返済額　約562万円
借換え費用含めた総支払額　約579万円

●残高1,000万円の場合
毎月返済額　96,561円、今後の総返済額　約1,159万円
→借換え費用24万円とした場合、金利2.563％のものに借換えすると
毎月返済額　94,557円、今後の総返済額　約1,135万円
借換え費用含めた総支払額　約1,159万円

●残高2,000万円の場合
毎月返済額　193,121円、今後の総返済額　約2,317万円
→借換え費用38万円とした場合、金利2.655％のものに借換えすると
毎月返済額　189,953円、今後の総返済額　約2,279万円
借換え費用含めた総支払額　約2,317万円

残高500万円だと、金利2.38％以下のものであれば借換え効果あり、残高1,000万円の場合には金利2.563％以下のもの、残高2,000万円の場合には金利2.655％以下のものに借換えすれば効果あり、という計算結果になりました。

これは残高が2倍だからといって諸費用は2倍にはならないため、残高が多い方が金利差が小さくても効果が出るためです。いずれの場合にも、1％の金利差がなくても借換え効果は出ることがわかります。

＜参考記事＞
借換えのメリットは？～総返済額を軽減する
住宅ローン借換え先選びのコツ