借換えには諸費用がかかる

金利が低くなれば、毎回の支払額は下がりますが、住宅ローンの借換え時には諸費用が必要となります。例えば、残高2,000万円、残りの返済期間25年で、約55万円ほど。収入が下がったから、毎回の支払額を抑えたいと考えている場合には、預貯金からこれだけの金額を支払うのはなかなか厳しいですね。諸費用が支払えないからと、借換えを諦めるのはまだ早い!諸費用を抑えて借換えを行う方法もあります。

●保証料を外枠方式にする
諸費用のうち、その大部分を占めるのが保証料です。上記の例では保証料が約34万円。つまり保証料がなければ、登記費用、印紙代、事務手数料等で約21万円ほどですみます。

多くの金融機関では、保証料は外枠方式と内枠方式を選べます。当初に一括で支払ってしまうのが外枠方式です。内枠方式は、当初には支払わず、金利に上乗せして、毎回の支払額の中で支払っていきます。内枠方式を選んだ場合、通常金利が0.2%上乗せされます。

保証料分の0.2%を上乗せしても、金利を引き下げることができれば、当初の諸費用を抑えた上で毎回の支払額を抑えることも可能なのです。

●保証料なしの住宅ローンを利用する
そもそも保証料が不要である住宅ローンを利用することで、当初費用を抑えることが可能です。保証料不要の代表的な金融機関がソニー銀行です。

住信SBIネット銀行も保証料はありませんが、事務手数料が借入額の2.1%となっていますので、ほぼ保証料と同等の金額がかかってしまいますので、保証料以外の費用にも注意しましょう。

●諸費用分も借入れする
金融機関によっては、登記費用、保証料、印紙代などの諸費用を上乗せして借換えを行うことができます。借入額が増えてしまいますので、あまりお勧めできる方法ではありませんが、金利差が大きく、借入額が増えても返済額が下がるのであれば検討の価値はあります。


諸費用がどのくらいかかるかは、例えば三井住友銀行のホームページ内の借換え試算シミュレーションでも試算できます。諸費用も含めての効果を確認してみましょう。


借換えは付帯サービスの内容向上にもなる

最近の住宅ローンは、金利優遇に加えて付帯サービスも向上させている点も特徴です。前ページでも記載のとおり、団体信用生命保険の特約などが主なものです。これらの保障は、途中からは付帯できないため、保障を厚くしたいと考えているのであれば、借換えは良い機会となります。また、繰上返済手数料がかからない銀行への借換えも利便性アップにつながるでしょう。

逆に、特約を付保したため金利が0.3%高くなっており、それが負担であるという場合でも、途中で特約をはずすことができません。そのため、借換えすることで特約分をはずすことも可能になります。


毎回の返済額を下げようとすれば、金利が低い住宅ローンを選ぶことになるでしょう。しかし、長期固定を10年固定にする、10年固定だったものを変動金利にする、など固定期間を縮める借換えは、金利上昇時のリスクは大きくなりますので、その点はよく認識をしておきましょう。今を乗り越えることがまずは必要ですが、借換え後には金利上昇時の対策も考えることが重要です。


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