フラット35が借換えにも利用できる

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将来の金利上昇が不安であれば、長期固定への借換えを。フラット35への借換えが可能になって選択肢は増えた。
フラット35には、買取型と保証型の2種類があります。保証型は以前から借換えにも利用できましたが、取り扱っている金融機関が少なく、あまり一般的ではありませんでした。一方の買取型は、多くの金融機関やモーゲージバンクで取り扱われています。今までは、新規の住宅取得時のみの利用に限られていましたが、2009年6月より、借換えにも利用できるようになりました。

利用できる人は、基本的にはフラット35の条件と同じで、主な要件は、次のとおりです。
・申込み時の年齢が満70歳未満
・年収に占める借入れの返済額が、年収400万円未満の人は30%以下、年収400万円以上の人は35%以下
・現在借入中の住宅ローンの借入額が8,000万円以下で、かつ住宅の建築費または購入価額の100%以内であること

そして、借換え特有の条件として、
・当初の住宅ローンの返済実績が1年以上あり、その間正常に返済していること
があります。

建物については、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していることが必要です。なお、フラット35Sなどの金利引下げタイプの利用はできません。

返済年数を延ばすことも可能に

融資限度額は、「担保評価の200%」、「借換えの対象となる住宅ローンの残高」のいずれか低い額までとなっています。そして、一般的な他の住宅ローンへの借換えと大きく異なるのが、返済期間です。

通常、借換えをした場合の返済期間は、現在のローンの残返済年数までとしているところがほとんどです。ところが、フラット35を借換えで利用した場合には、次のいずれか短い年数となります。
・15年以上35年以内
・80歳?申込み時の年齢
・35年?現在借入中の住宅ローンの経過年数

つまり、残り期間が20年のローンでも、住宅取得時からの経過年数が5年だった場合には、フラット35に借換えすることで、30年返済に延ばすことも可能になるのです。


実際の借り換え効果を次のページで見てみましょう。