住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除とは、マイホームを一定の条件のローンを組んで購入したり、省エネやバリアフリーなど特定の改修工事を行うと、年末のローン残高に応じて税金が安くなる制度のことです。住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得または増改築等のために直接必要な借入金または債務でなければなりません。

住宅ローン控除の利用条件は主に下記の通りです。

・住宅を取得してから6カ月以内に入居し、適用を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいる
・控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下(会社員は給与所得控除後の金額)
・住宅ローン控除の返済期間が10年以上
・床面積が50平方メートル以上(登記簿上)

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンは早めの見直しがポイントです

住宅ローンは早めの見直しがポイントです

実際に住宅ローンを返済していく際、少しでも金利や返済条件の有利なほうへ、あるいは総返済額を少なくするために住宅ローンの見直しを行うことが少なくありません。その主な方法には「借り換え」と「繰上返済」があります。

住宅ローンの借り換えとは、当初住宅取得の際、住宅ローンを組んだ金融機関等への借入から、新たに金利や返済条件の有利な金融機関へ金銭消費貸借契約(以下、借入契約という)をし直すメンテナンス方法です。

借り換えした場合の住宅ローン控除

住宅ローン控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得または増改築等のために直接必要な借入金または債務でなければならないため、住宅ローン等の借り換えによる新しい住宅ローン等は、原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。

しかし、以下の要件を全て満たす場合には、住宅ローン控除の対象として取り扱われます。

・借り換えした住宅ローンが当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかである
・借り換えした住宅ローンの償還期間が10年以上など、住宅ローン控除の対象となる要件に当てはまる

例えば、当初住宅取得の際、A金融機関で返済期間20年の住宅ローンを組んでいたとしましょう。返済期間6年目の年末を過ぎた頃、より金利や返済条件の有利なB金融機関で返済期間9年の住宅ローンへ借り換えをしたとします(下図参照)。

通常、ここでA金融機関に対する住宅ローンは消滅し、B金融機関に対する住宅ローンが新たに発生してくることとなります。
住宅ローン借り換えのイメージ図(図表:筆者作成)

住宅ローン借り換えのイメージ図(図表:筆者作成)


返済期間が10年以上の借入金等かどうかは契約ごとにチェック

この例では、A金融機関との住宅ローンは住宅ローン控除の対象になりますが、B金融機関との住宅ローンは住宅ローン控除の対象になりません。

A金融機関での住宅ローンは返済期間20年(のうちの最初の6年)ということで、返済期間10年以上の借入金等に該当しますが、B金融機関での住宅ローンは返済期間9年。「返済期間10年以上」が要件となっている住宅ローン控除は受けられないのです。

このように、住宅ローン控除を受けることのできる住宅ローンか否かは、個別の借入契約ごとに判断されますので注意してください。

借り換え後のほうが住宅ローン残高が多い場合、控除対象額に注意

返済期間10年以上の住宅ローンに組み換えた場合であっても、借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高より、借り換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額が多い場合も注意が必要です。

例えば、借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高が3000万円で、借り換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額が3200万円といった場合には、住宅ローン控除の対象額は以下の算式のとおりです。

借り換えによる新たな住宅ローン等の年末残高 × 借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高 / 借り換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額


(例)新規ローンの年末残高が3150万円の場合
⇒3150万円×3000万円/3200万円=2953万1250円

借り換えの場合、新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかでなければなりません。そのため、当初の住宅ローンを引き継いでいる借り入れであることがポイントなのです。

借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高が3000万円で、借り換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額以下であれば、借り換えによる新たな住宅ローン等の年末残高(新規ローンの年末残高)がそのまま住宅ローン控除の対象額となります。

住宅ローンは金利&節税も含めた総返済額で考えよう

「住宅ローンの見直しを行うと住宅ローンの年末残高が減少するので、節税上、逆効果になるのではないか」という声もよく聞きます。しかし、実際に実務の相談現場で住宅ローンの借入返済計画表を拝見すると、節税額よりも、住宅ローンの利息負担額がかなり多いというケースが多いのも事実です。

また、住宅ローンの見直しをすると、住宅ローンの元金が減るのが通常なので、節税上は不利になるのですが、住宅ローンは「元金返済+利息返済額-ローン控除節税額」といった総返済額で考えるという視点が重要です。

ローンの見直し時期が早ければ早いほど、ローン控除節税額より利息返済額のほうが大きいので、利息減少額と節税額とライフスタイルを考慮した上で、住宅ローンの見直しに取り組んでみてはいかがでしょうか。

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