住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、マイホームを一定の条件のローンを組んで購入したり、省エネやバリアフリーなど特定の改修工事をしたりすると、年末のローンの残高に応じて税金が安くなる制度のことです。住宅ローン控除は対個人という観点からみると持ち家推進政策といった面もあるのですが、一方で国全体からみると景気浮揚政策という面もあります。

したがって、住宅ローン控除は、時代や経済環境など様々な理由により、仕組みが変わってしまうのも事実です。現在の住宅ローン控除はどうなっているのでしょうか。住宅ローン控除の対象となる人、利用条件、控除額の計算方法、申告に必要な書類、申告手順などを解説します。

【目次】
1. 住宅ローン控除の対象となる人
2. 住宅ローン控除の利用条件
3. 住宅ローン控除の計算の仕組み
4. 住宅ローン控除の必要書類
5. 住宅ローン控除の申告手順

住宅ローン控除の対象となる人

住宅ローン控除の対象となる人とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入(もしくは一定の増改築)した居住者です。つまり、新築住宅の建築、新築住宅の取得、中古住宅の取得、増改築、省エネやバリアフリーの改修工事にあたって、一定の住宅ローンを組んでいることが条件となります。

※増改築、省エネやバリアフリーといった一定の改修工事も住宅取得優遇税制のひとつですが、この記事では住宅ローンを組んでマイホームを購入した人を前提として、住宅ローン控除の利用条件や控除額の計算方法を解説していきます。

【参考】リフォームした場合の住宅ローン控除

住宅ローン控除の利用条件

住宅ローン控除の主な利用条件は、下記の通りです。

住宅ローン控除を利用できる人の条件
・住宅を取得してから6カ月以内に入居し、適用を受ける年の12月31日まで引き続いて住んでいる
・控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下(会社員は給与所得控除後の金額)

住宅ローン控除を利用できるローンの条件
住宅ローン控除の返済期間が10年以上である

繰上げ返済や借り換えを行うなど、住宅ローンの見直しを行う場合には注意してください。特に借り換えの場合、借り換え前の契約が区切れ、新しい借入契約となるので、借り換え後の金融機関との契約の起算日は借り換え前の金融機関との契約の起算日とは異なります。契約ごとに借入金の償還期間が10年ないと、住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。

【参考】繰上げ返済した場合の住宅ローン控除 借り換えをした場合の住宅ローン控除

住宅ローン控除を利用できる建物の条件
新築
床面積が50平方メートル以上(登記簿上)
中古住宅
・床面積が50平方メートル以上(登記簿上)
・マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであるもの / 耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたものであるもの
・平成17年4月1日以後の取得の場合には、耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの又はその家屋の取得の日前2年以内に住宅性能評価書により耐震等級の等級が3以上であると評価されたもの

住宅ローン控除の計算の仕組み

住宅ローンの年末残高が基準
まず住宅ローン控除の計算の基準となるのが「住宅ローンの年末残高」です。

注意すべきなのは、住宅ローンは「住宅を取得するためのローン」であるということ。つまり例えば3500万円の一般住宅の物件を購入するのに、家財用具の購入費用も含め、4000万円でローンを組み、その後 住宅ローンの年末残高が3800万円になったとしても、住宅ローン控除の基準となるのは3800万円ではなく物件本体の購入価額の3500万円までとなるということです。

また夫婦共有名義の場合には、それぞれの持ち分までしか住宅ローン控除の対象となりません。例えば4000万円の物件を夫婦2分の1で共有し、夫が住宅ローン3000万円を組んだとしても、住宅ローン控除の対象は2000万円までとなります。

【参考】連帯債務の場合の住宅ローン控除

住宅ローンの年末残高×控除率
対象となる住宅ローンの年末残高が確定できたら、それに「控除率」を掛け合わせます。

現行の住宅ローン控除および消費税率アップ後に予定されている住宅ローン控除の概要は以下の通り。消費税率アップ後の住宅ローン控除が優遇されていますが、税率アップ前、アップ直後の景気の変動をできるだけ抑制したいという政策のひとつと理解するといいでしょう。

また、 長期優良住宅の普及の促進に関する法律等の基準を満たす住宅を「認定長期優良住宅」というのですが、そのような物件は限度額が拡大されています。
平成31年6月までの住宅ローン控除限度額

平成31年6月までの住宅ローン控除限度額

例えば対象となる住宅ローン残高が3000万円の場合の算式は「3000万円×1%=30万円」になります。

住宅ローン控除の上限額と年間所得税を比較
上記で求めた「住宅ローン控除の上限額」と「支払った所得税」を比較して「支払った所得税の範囲内で」住宅ローン控除として戻ってきます。住宅ローン控除はまず所得税から優先的に控除の対象になるのです。

所得税から控除しきれない分は、13万6500円を限度として、翌年度の住民税から控除されます。したがって、住宅ローン控除は支払った所得税および13万6500円が実務上の還付上限額とみていいでしょう。

【参考】住民税から住宅ローン控除を取り戻せるケースとは?

住宅ローン控除の必要書類

前述の通り、住宅ローン控除には様々な条件がついています。その条件をチェックするために確定申告を提出する際にはいくつかの書類の添付が求められています。給与所得者の場合、必要な書類とそのチェックポイントは下記の通りです。

□源泉徴収票
合計所得金額が3000万円以下であること

□土地・建物の売買契約書
ローン取り組み額が購入価額の範囲内か、また。契約書には印紙がきちんと貼られ消印処理されているか

□金融機関等からの借入金残高証明書
借入期間が10年以上であることの証明&年末の借入残高の確認

□住民票
購入してから6カ月以内に居住し、適用を受ける年の年末まで居住し続けているか

【参考】住宅ローン控除に必要な書類と見方のポイント

住宅ローン控除の申告手順

書式が用意できたたら実際の申告書を記入します。給与所得者の場合であれば、まずは「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に家屋や土地の取得の対価や床面積、家屋や土地等に係る住宅ローンの年末残高を記入していき、「確定申告書A様式」を作成します。

いずれも書類がきちんと揃っていれば流れに沿って作成できますし、国税庁ホームページの確定申告作成画面を利用するのも便利です。

登記簿謄本や住民票など書類の準備に法務局や市区町村に行くことも考え、早めに対応するといいでしょう。

なお、サラリーマンなどの給与所得者であれば、住宅ローン控除の確定申告が必要なのは適用1年目だけ。2年目以降は勤務先の年末調整で住宅ローンの手続きをしてもらえます。

【参考】住宅ローン控除 確定申告書の書き方