土地活用のノウハウ 新着記事一覧(8ページ目)

建て替えると入居率・家賃アップが見込めますが、建築などの費用負担は大きくなり、いくつかの問題も考えられます。第一に、後継者の同意が得られるか、また賃貸経営に向いているかという点です。第二に、立ち退き交渉です。現在の法律は、入居者保護となっているので、苦労の多い仕事になります。建て替えに成功すると、築年数0の人気物件になり、「賃貸経営のマイナスのスパイラル」を断ち切ることができます。

ご入居者はお客様なので、製造業・小売業と同じように顧客ニーズを知るマーケティングが欠かせません。賃貸経営でも、ご入居者の求めるものが何であるのかアンテナを張ってニーズを捉える努力が必要です。単身者・ファミリー、社会人・学生、さまざまな設備、間取りなどについて幅広く考える必要性があります。この入居者ニーズを捉えることこそが、まさに空室対策のポイントになるのです。

入居希望者が何人も内見に来られるのに、なかなか決まらない物件がありますが、それは物件を見たときの「印象」に問題があるのではないでしょうか。入居希望者の第一印象はインターネットや募集図面を見た時、第二印象は建物の前に立ったときで、ここが一つの分かれ目です。そして、部屋の中が第三印象で最終判断が下されます。それぞれの段階で、入居希望者の「心理」を理解することが重要で、そのポイントをお話しします。

入居者を見つけるために広告が重要であることは言うまでもありません。しかし、ただ広告すればよいというものではなく、物件の魅力をアピールすることで、効果に差がつきます。入居希望者の多くは図面チェックの段階で、何らかの魅力を感じないかぎり物件の見学に行くことはありません。募集図面が魅力的であることが、空室対策には決定的に重要になってくるのです。今回は、その募集図面のポイントについてお話しします。

賃貸住宅も築25年を超えた頃から傷みが激しくなってきます。当然、賃貸住宅にも寿命がありますが、建物の工法・構造により耐用年数が異なり、設備・外壁にも寿命があります。メンテナンス・修繕を行っても建物が老朽化してきた場合、根本的な対策を考える必要がありますが、リノベーション(再生)、建て替え、買い換え、賃貸経営からの撤退という4つの選択肢が考えられます。ここでは、リノベーションについてご説明します。

賃貸物件とは、何もしなくてもお金が入ってくる「打ち出の小槌」ではありません。ご自分の物件に愛情を抱いて手間をかけることをせず、目先の修理費用や保険料を惜しんだために、結果として大きなコストを負担せざる得なくなることもあるのです。一方、目先では損をしたようでも、最終的には大きな得になるおとぎ噺のような話もあります。今回は、オーナーさんの建物の維持管理と修繕計画についてお話します。

賃貸物件管理を委託している場合、管理会社の働き方で賃貸経営の成功と失敗が決まるので、良い管理会社の選び方を考えてみましょう。事前にいくつかの管理会社に話を聞いて、仕事内容・印象を比較して選ぶオーナーさんは少数派です。建築会社の言われるまま、たまたま知り合いがいる、地元である、などの理由で頼むケースが大部分です。管理会社の業務を見ていき、良い管理会社とそうでない管理会社の見分け方をお話しします。

賃貸住宅経営に係わる税務のすべてを税理士さんまかせにしているオーナーさんが多いのですが、確定申告はできるだけオーナーさん自身で行いましょう。面倒な確定申告を自ら行うことによって、財産とその状態を知り、長期の経営計画を策定することができます。また賃貸経営におけるキャッシュフローが目に見えるようになり、経営上も精神衛生的にも良いことずくめです。今回は、その確定申告についてお話しします。

建物維持修繕の大切さを認識しないまま賃貸経営を続け、悪い方向に向かうオーナーさんがいます。修繕をしない結果、建物の老朽化・入居者の質の低下・家賃滞納の増加・空室の増加・収益の低下・お金が無くなり修繕ができなくなる、「賃貸経営の貧乏スパイラル」という悪循環に陥ります。反対に、長期修繕計画を立て健全な賃貸経営をしている方も多くいます。今回は、「賃貸経営の安定スパイラル」への道についてお話しします。

オーナーさんの沢山ある悩みの中で第1位は空室問題で、それに次ぐのが家賃滞納、入居者トラブル、管理会社への不満、賃料下落などです。これらの悩みは、築5年過ぎから出始め、10年を過ぎると一段と激しくなります。経営上手なオーナーさんは、退去＝空室と後ろ向きに考えるのではなく、手を加えて部屋のイメージを一新するチャンスと考えます。内装、設備など工夫する余地は沢山ありますので、是非いろいろ考えてみて下さい。