入居者ニーズとマーケティング(2ページ目)

アベノミクス、東日本大震災の復興需要、円安など、近年の日本経済を取り巻く環境は大きく変化しています。この変化は賃貸住宅市場にも大きな影響を及ぼし、大都市圏を中心に不動産価格や建築費の高騰を引き起こす結果となりました。平成26年4月には消費税率の引き上げが実施されましたが、今後の動向をしっかりと見定める必要があります。家主さんには、これからの激動の時代を生き抜くための柔軟な対応が求められています。

アベノミクスと呼ばれる大胆な金融緩和により、市場には多額の資金が供給されるようになりました。不動産市場の回復に期待がかかる一方で、新たな賃貸住宅の供給は、既存の大家さんにとってはライバル物件の増加につながります。最新の設備を備えた新築物件に対抗するため、既存物件の大家さんには質の高いプロパティマネジメントとテナントリテンションが求められます。心のこもった管理こそが、満室経営への近道なのです。

平成24年12月に政権が交代し、日本経済は大きな動きを見せています。前政権時代に大きく円高に振れた為替や、値を崩した株価も短期間に値を戻しており、インフレターゲットも2％と明確に設定されました。日本経済は総じて景況感が良くなっており、デフレ脱却への期待が高まりを見せています。長期間の不景気に身を置いていた日本ですが、これを機に景気が回復した場合、賃貸経営にはどのような影響があるのでしょうか。

ご入居者はお客様なので、製造業・小売業と同じように顧客ニーズを知るマーケティングが欠かせません。賃貸経営でも、ご入居者の求めるものが何であるのかアンテナを張ってニーズを捉える努力が必要です。単身者・ファミリー、社会人・学生、さまざまな設備、間取りなどについて幅広く考える必要性があります。この入居者ニーズを捉えることこそが、まさに空室対策のポイントになるのです。

家賃相場が下落している今の時代、入居者のニーズに合っていない建物は淘汰される運命にあります。賃貸住宅経営を成功に導くためには、まず、入居者のニーズをしっかりと押さえる必要があります。そして、人気の設備を負担になり過ぎない範囲で選択し、導入することが大切になります。

高齢者向けの土地活用は、非常に高いニーズがあります。事業化の検討には、まずお持ちの土地・建物が「高齢者のための住宅」にふさわしいかどうか調査・マーケティングして判断する必要があります。次に、運営主体となる事業者を見極める必要があります。また、「高齢者のための住宅」には、賃貸住宅系と施設系がありますので、どの方法がよいか検討するため、公的機関・団体に対する事前診断・相談が必要となります。

少子高齢化の時代では、賃貸住宅の主要顧客である若者層が大幅に減少してゆく一方で、総人口に占める高齢者の割合は、増加し続けていきます。65歳以上の高齢者人口が、現在では22％を超え、5人に1人が高齢者、10人に１人が75歳以上人口という「本格的な高齢社会」を迎えています。高齢者の方たちに住まいを提供することに積極的に取り組めば、時代の要請に対応した、とても有望な土地活用の一つとなります。

駅からバス12分、さらに徒歩7分の郊外マンションを見に行きましたが、エントランスを見て驚きました。60平方メートルもあるロビーは素敵なギャラリー風になっており、テーマが「ビートルズ」なのです。地元では「ビートルズ・マンション」と呼ばれ、話題となったコンセプト型の低層型マンションだったのです。「入居希望者が常に空きを待っている状態」という、大成功の事例となっているギャラリー併設マンションを紹介します。

最近、オーナーさんの中に、収益重視だけでなく社会に役立つ土地活用を希望する方が、数多くいます。役立つ方法の一つに、障害者グループホームがあります。現在、全国には身体・知的・精神障害者の人達は744万人いますが、その人達が安心して暮らせる住まいの場の確保を目指して、平成18年に障害者自立支援法が制定されました。今回は、社会貢献できる新しい土地活用の方法として、障害者グループホームを取り上げました。

少子化時代なのに、保育所が足りない？この5年間で保育所数は500近く増え、定員も10万人以上増えたのに、「待機児童数」は増えています。リーマンショック後の景気低迷から、お母さん達が働かざるを得なくなったからです。その一方、「一人の子どもに6つの財布」と言われるように、少子化が進む中で子ども一人あたりの消費額は大きくなっています。今、「子育て」関連事業には大きなビジネスチャンスが広がってきているのです。