機械式は維持更新費用の負担が大きいです。
管理組合へのコンサルティングの進め方
1) 居住者アンケートの実施と分析稼働率低下の原因を探るため、居住者向けのアンケートを実施します。想定される回答としては、使用料の設定が高い、高齢化、家族構成や経済事情の変化、利用資格の制限、駐車場自体の利便性や制限など様々ですが、なるべく多くの居住者から回答を集めて原因を特定することが第一です。
また、自家用車を所有しているにもかかわらず、外部で手当てしている台数（2台目を含む）があるかも確認します。
その他、用途転用の可能性を確認するため、バイク置き場や駐輪場、トランクルーム、カーシェアリングへのニーズを尋ねてもよいでしょう。
2) 個別事情を踏まえた対応策の検討
【Ａ. 利用ニーズが確認された場合】
ア 使用料が高いために、外部流出している場合
周辺相場を調べたうえで、使用料の改定を検討します。
イ 管理規約や使用細則の制限で利用できない居住者がいる場合
利用資格を緩和することを検討のうえ、必要に応じて規約や使用細則の改正を行います。
ウ 機械式駐車場の制限で利用できない場合
平面駐車場も併設している場合には、居住者同志で位置の交換やロー テーション制に変更できないかなどを検討します。
【Ｂ. 利用ニーズ自体がない場合】
ア 他用途でのニーズがある場合
用途変更のコストや利用料の設定を検討し、現状の収支と比較します。
イ 外部貸しが可能な場合
マンション内部で空き区画が多く、居住者のニーズではそれを減らせないと判断した場合、外部に賃貸することも一案でしょう。
ただ、共用部内に外部の人間が出入りするリスクや、外部から収益を上げると課税対象になる点など留意すべき事項があるので、慎重に検討する必要があります。
ウ 機械式駐車場の場合
稼働率が下がっても保守点検費用がかかるので、管理組合の財政状況が悪化します。あまりにも空き率が高い場合には、点検頻度を減らすか、場合によっては休止することも検討する必要があります。
なお、Ｂのアの場合には、管理組合の収益が大きく改善しない可能性が高いため、管理費や修繕積立金の負担を見直すことも必要になるでしょう。
今後人口減と高齢化が進行することが確実な中、この空き駐車場問題はますます深刻化することが予想されます。管理組合の財政を健全に維持することも容易ではなくなりつつあるわけで、マンション管理士が実務的なサポート力を発揮しながら組合運営を担えるようにしたいものです。
