団地のイメージ

「団地」を苦手とする受験生は少なくありません

マンション管理士試験の区分所有法からの出題として、「団地管理組合」は例年必ず1問出題されています。

団地管理組合の成立要件や管理の対象、管理規約の設定や建替えの手続きなどについて、通常の管理組合と大きく異なる点がありますので、両者の相違点を中心に重要な論点を押さえるようにしましょう。

「団地」で押さえておくべき論点

1. 団地管理組合の成立要件
団地管理組合が成立するためには、以下の2つの要件を同時に満たす必要があります。
(1) 一団地内に複数の建物がある
(2) 団地内の土地もしくは附属建物が、複数の建物所有者の共有に属する

 

なお、団地内の「建物」とは、区分所有建物に限らず戸建住宅なども対象になります。また、共有対象となっている土地は団地内の「通路」でもよく、附属建物はたとえば「物置き」や「ゴミ置場」、「集会室」などが該当します。

2. 団地管理の対象
(1)無条件に管理の対象となるもの
団地建物所有者の全員の共有に属する土地・附属施設

(2)団地規約の定めによってはじめて管理対象となるもの
   a) 団地建物所有者の一部共有に属する土地・附属施設
   b) 団地内の専有部分のある建物

上記のa)について団地規約を設定するには、団地管理組合の集会での特別決議に加えて、管理対象となるそれぞれの土地や附属施設の共有者全体の数と持分それぞれの4分の3以上の同意が必要です。

上記のb)について団地規約を設定するには、団地管理組合の集会での特別決議に加えて、団地内の各棟それぞれの集会で特別決議が必要となります。

なお、団地内の戸建住宅もしくは一部の団地建物所有者による単独所有の土地・附属施設は管理対象とすることはできません。団地の成立要件と団地の管理対象になるかどうかはリンクしていませんので、その点注意が必要です。

3. 団地内建物の建替え
団地内の区分所有建物が建替えをする場合、当該建物に関する建替え決議に加えて団地管理組合の集会で議決権(土地の持分割合による)の4分の3の承認が要件となります。

ただし、この建替え承認決議は、建替え対象の建物の所在する土地が他の建物所有者と共有になっていることが必要です。たとえば附属施設の共有によって団地管理組合が成立している場合には、土地を共有していないために建替え承認の決議は認められなくなりますから、要注意です。

なお、建替えによって、団地内の別棟の建替えに特別な影響を及ぼす場合には、その別棟の区分所有者全員の議決権の4分の3以上の賛成が必要です。

4. 団地内の区分所有建物の一括建替え決議の要件
下記3つの条件をすべて満たす場合には、団地内の区分所有建物を一括して建替えを決議することができます。
(1)団地内建物の全部が専有部分のある建物である
(2)団地内の敷地が団地内建物の区分所有者の共有になっている
(3)団地内管理規約が定められている

一括建替えの決議要件としては、団地内建物の区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。(特別決議事項)なお、議決権割合は、団地規約の定めに関わらず、建物の所在する敷地の共有持分割合になります。

ただし、もう一つの成立要件があります。上記の決議の賛否集計において、各棟ごとの区分所有者及び議決権の合計の3分の2以上が一括建替え決議に賛成していることが必要です。

つまり、団地管理組合全体としては5分の4以上の賛成を得ていても、仮にある棟の区分所有者の賛成が3分の2を下回っていたら認められないことになります。

次ページでは、実際に出題された問題にチャレンジしてみましょう!