駐車場

空き区画が増えています

一昔前までは、マンションの駐車場は「満車」が当たり前でしたが、最近ではかなり様相が変わり、空きの目立つ物件も珍しくありません。

駐車場の稼働率が下がれば、おのずと管理組合の台所事情は厳しくなり、最終的には区分所有者の負担増となって跳ね返ってきます。稼働率低迷の理由はそれぞれの事情によって異なりますから、原因の分析から問題解決のためのアプローチの仕方をご案内します。

稼働率低下の原因

1) 大都市圏で見られる顕著なクルマ離れ傾向
一般財団法人「自動車検査登録情報協会」が毎年発表している「世帯当たりの自家用車保有台数」の推移を見ると、2006年(3月末)の1.11台を記録した以降頭打ち傾向にあり、2013年(3月末)は1.08台にとどまっています。 

ただ注目すべきは、大都市圏の状況です。 たとえば東京都では、1996年:0.58台⇒2012年:0.48台、神奈川県では 1996年:0.82台⇒2012年:0.75台と、全国平均に比べて保有率の減少傾向が明確に現れていることが分かります。

この原因としては、人口の高齢化、若い世代の収入減、電車等の交通機関の充実、カーシェアリング等のサービスの台頭、ガソリンなど維持コストの上昇等が考えられますが、まずはこのような需要の構造的な変化を現実問題として受け止める必要があります。

2) 機械式駐車場の制限と利便性
マンションの場合、敷地面積の制約がある中、容積率目一杯の建物を建てることが通常なので、駐車場などの付帯施設に供するスペースがどうしても制限されます。その結果登場したのが、2段あるいは3段のピット式に代表される機械式駐車場です。

ただ、機械式の場合車のサイズや重量に制限があるうえ、下段部分の区画については出入庫に時間がかかるなど、使い勝手の面でも問題があります。

その結果、マンション内の設備をあえて利用せずに、外部の駐車場を手当てする居住者もいます。

3) 見直されにくい管理規約・使用細則
マンション内の駐車場の料金設定については、管理規約や共用部の使用細則で定められています。

ただ、もともと区分所有者が主体的に決めたわけではなく、分譲業者や管理会社が新築当時の周辺相場などをもとに設定した条件であるのが一般的です。

そのため、たとえ周辺相場が下がっても、管理組合が柔軟に使用料金を見直そうという動きにつながらず、そのまま問題が放置され状況が悪化していくことも少なくありません。

また、占有者(賃借人)や2台目のニーズ等があっても、そうした利用自体が規約の定め上許されていない場合もあります。

次ページでは、駐車場の稼働率低下に悩む管理組合へのコンサルティングの進め方についてご案内します。