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宅建試験に合格できない理由・宅建業法NG編

7割正解を狙っている

宅建試験は7割以上得点していれば合格できます(例年それくらいが合格ラインです)。しかし、宅地建物取引業法(以下、「宅建業法」と略す)で7割程度の正解を狙って学習すると不合格になる可能性が高くなります。というのは、合格者は9割近く得点しているからです。

【解決方法】

1.満点を狙う

宅建業法は86条からなる法律です。枝番(「○条の2」というように改正で付け加えられたもの)もあるので、実際は100条を超えますが、宅建試験で出題されている条文は50条程度です。つまり、少ない条文知識から毎年似たような問題が出題されています。

したがって、学習方法さえ間違えなければ、短期間で満点が狙える法律科目なので、正確に丁寧に学習しましょう。

2.「100の曖昧な知識」より「1つの正確な知識」

宅建業法で満点を取るためには、知識の量より質のほうが大切です。というのは、宅建業法の問題は、単に知っているというレベルではなかなか点が伸びない難解なものが多いからです。難解といっても内容が難しいという意味ではなく、条文を一語一句正確に暗記していなければ解けない問題が多いという意味です。

ですから、どれだけ知識があっても、何度も出題されている重要な条文知識を正確に暗記できていなければ、選択肢を2つまで絞れるけどあと1つが選べない…という状況に陥ります。

「宅建業の免許」と「宅地建物取引士の登録」と「取引士証の効力」を整理できていない

運転免許のように、自分がこれから取得する資格が宅建業の免許だと勘違いしている方がたまにおります(初学者に多い)。そのような理解のままで学習を進めると5点分くらいは得点できなくなりますので不合格になる可能性が高まります。

【解決方法】

これからみなさんが受験して取得しようとしている資格は、宅地建物取引士です(以下、取引士と省略します)。宅建業の免許はお勤め先の会社が取得するものです。極端な話ですが、宅建業の免許はお金があれば誰でも取得できます。取引士とはまったく異なります。

ただ、宅建業の免許と取引士の資格登録はとても似ているので、比較して暗記すると早く正確に暗記できます。

「媒介契約書面は賃貸借の場合にも適用される」と勘違いしている

宅建業法では媒介契約を前提とした問題がよく出題されます。宅建業法では売買と賃貸で異なるルールを設けている場合が多いので、これを混同して曖昧に覚えていると「ひっかけ問題」にひっかかり、4点分くらいは得点できなくなるので不合格になる可能性が高まります。

【解決方法】

まず、媒介契約書面に関するルールは、賃貸借には適用されません。したがって、法的には書面作成義務もありません。
また、自分で所有するマンション等を自ら貸すような場合には宅建業法が適用されません。

さらに、契約締結時期についても、貸借の場合には建築確認後等の制限がありません。

それ以外にも、報酬額の上限も売買と賃貸では異なっています。これらを意識して正確に暗記しておきましょう。

重要事項説明事項を丸暗記しようとしている

重要事項説明の内容について、宅建業法では2~3問程度出題されています。この2~3問分の出題範囲をすべて網羅して暗記しようとすると数か月かかるくらいの量となります。むやみやたらに暗記しようとすると他の分野の学習が滞り不合格になる可能性が高まります。

【解決方法】

1.過去問ベースで学習する

重要事項説明事項の一覧を眺めてもそう簡単に暗記できるものではありません。問題演習から学習をはじめ、間違えた問題をテキストで確認し、自分でわかるようにチェックを入れて行きましょう。

2.買主・借主の立場になって問題を解く

重要事項説明事項の問題は、買主・借主の気持ちになって、「この内容は、契約する前に聞きたいなあ」と思って、解答もそうなっていれば、本試験でも間違えないのでとくに暗記する必要はありません。間違えたものだけをテキストにチェックを入れて本試験に備えましょう。

3. 法令所の制限と建物区分所有法の理解が重要

試験対策にこだわりすぎると、実務や全体像が見えなくなり、重要事項説明の学習が単なる丸暗記につながってしまいます。法令上の制限については、「建物貸借の媒介の場合にも説明が必要なのか」という観点で、学習し直してみましょう。建物区分所有法(マンション法)も同じです。分譲の場合と賃貸の場合で説明内容が異なるのはなぜなのかを意識しながら、再度、建物区分所有法を学習し直すと、必ず新たな発見があります。

自ら売主制限の8つを覚えていない

自ら売主制限の中でもクーリング・オフや手付金等の保全措置、瑕疵担保責任等の頻出分野の内容ばかりを学習し全体を意識しないと、業者間取引の場合には適用されないかどうかの判断を求める問題に正解できなくなります。わずか1問程度ですが、大きな1点に泣かないためにもちゃんと整理しておきましょう。

【解決方法】

(1)クーリング・オフ、(2)手付の額・性質の制限、(3)手付金等の保全措置、(4)損害賠償額の予定等の制限、(5)自己所有でない物件の契約制限、(6)瑕疵担保責任の特約制限、(7)割賦販売契約の解除等の制限、(8)所有権留保等の禁止、の8つについてだけ売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の場合に適用されることを正確に記憶しましょう。

これをしっかり憶えたら、そのうち、「特約」の内容が制限されているのが(1)(2)(4)(6)(7)の5つであり、さらにその中で買主等に不利な特約が無効とはっきりと法律に定められているのは(1)(2)(6)の3つだけだということも正確に記憶しておきましょう。

弁済業務保証金制度を用語が難しくて学習していない

弁済業務保証金制度は用語が難解で暗記するのに苦労するところです。しかし、ここを学習しないと確実に1点落とすことになり、さらに営業保証金との比較問題が多いことから、営業保証金の1点も落とすことになりかねません。

【解決方法】

1.弁済業務保証金制度の特徴を理解する


弁済業務保証金を理解するコツは、(1)面倒な手続きは保証協会がやってくれること、(2)保険に似た制度を利用していることの2つの特徴を理解することです。

2.お金の流れを理解すること

宅建業者→保証協会→供託所→還付請求権者というお金の流れを意識して、それぞれで支払われるお金の名称と額と要件を整理して覚えましょう。また、全宅連等のホームページなどを参照して、実際に支払われている金額等をみると理解しやすくなりますのでお勧めです。

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