中古マンション成約件数が10%ダウンも価格は上昇！

首都圏中古マンション成約件数は、4月は前年比10%以上のダウン
成約平均価格、成約平均平米単価はともに上昇

東日本不動産流通機構発表の2014年4月度の月例速報によれば、首都圏の中古マンションの成約件数は、前年同月比10.7%マイナスの2,785件。すべての都県でマイナスとなっており堅調な売れ行きを示していた東京都も7.4%のマイナスです。雪の影響でわずかにマイナスになった2月を除き3月まで成約件数は、対前年で1年半以上も好調なトレンドが続いていました。消費税増税後はじめての集計値。今回マイナスになった要因を考えてみたいと思います。

データを見ると中古マンションの成約平均価格は、2,688万円で前年同月比5.2%の上昇。前月比でも0.9%の上昇です。また成約平均平米単価は、42.40万円で前年同月比7.7％上昇、前月比1.8％上昇となっており成約件数が減少する中でも価格の上昇トレンドは続いています。
一方、在庫物件数を見ると成約件数が対前年でマイナスになったにもかかわらず前月よりも減少し33,909件となっています。直近では2012年11月の45,549件から在庫の減少が続いており、1年前の2013年4月時点の在庫は39,850件。対前年比で14.9%も減っています。新規の売り物件のトレンドを示す新規登録物件数も首都圏で、対前年比でマイナス2.2%であり、在庫の減少によるミスマッチも成約件数の減少の要因のようです。また昨年の4月は、アベノミクスの効果もあり成約件数が対前年比で18.7％と大幅に増えていましたので、昨年との比較では弱含みで見えてしまう面もあるのかもしれません。
在庫の減少が顕著なのが都心エリアで、都心３区（千代田区、中央区、港区）の在庫物件数は、マイナス29.4%の1,983件。成約件数も大幅ダウンのマイナス16.6%ですが、在庫の減少が成約件数を押し下げる大きな要因と考えられます。
埼玉、千葉、神奈川の郊外エリアも対前年では10%以上在庫が減少している地区が目立ちます。新規の売り物件数も増加傾向は見られず景気の先行きが良くなることを想定して売りを急いでいない人が増えているのではないでしょうか。

2006年10月には、2万5,000戸割れも
中古マンションの在庫トレンドに注目

今後、中古マンションマーケットはどうなるのでしょうか。昨年春以降の堅調な売れ行きに支えられ新築マンションの価格が上昇する中、中古マンションにも注目が集まり売れ行きが加速。在庫も大幅に減少しました。新築マンション価格が、労務費の上昇や資材価格のアップなどのコスト面やデフレ脱却機運による需給面からも緩やかに上昇トレンドを続けるとすれば、中古マンションの相場観も今後一段と上がる可能性もあります。

東日本不動産流通機構発表のデータでは、直近10年間で最も中古マンションの在庫件数が減少したのは、2006年10月。この時の在庫物件数は、2万5,000戸を割っていました。今後の価格動向を占うためにも、中古マンションの在庫動向は押さえたいポイントだと思います。

一方、同レポートによれば、中古戸建住宅が2カ月連続で成約件数が前年同月比でダウン、新築戸建住宅の成約件数も6カ月連続で前年同月比を下回っています。新築戸建住宅の在庫は、供給の増加もあり前年同月比24.7%増加の13,973件。こうした一戸建ての売れ行き動向は、特に戸建てのニーズも強い郊外エリアでは、マンション価格の動向にも影響を与えそうです。

住宅の種別やエリアによって動きはまちまち。都心エリアのように中古マンションが選べない状況にある地域がある一方で、埼玉県や千葉県のように物件が豊富な地域もあります。エリアごとにマーケット環境は異なるので、納得感のある選択をするためには、中古や新築のラインナップを見つつ検討していく必要がありそうです。


ゴールデンウィークの集客状況は、新築マンションはやや落ち込んだ4月初旬に比べると回復傾向にあるようです。景気の動向などにも今後のマンションの売れ行きは左右されそうですが、目立った落ち込みはないというのが私の実感です。今をどうとらえるのか。先を見越した行動が大事だと思います。

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