市場金利は2014年1月より低下

年初から日本株の軟調が続いているところに、日本銀行が2014年2月18日の金融政策決定会合で銀行融資を増やすための支援策拡充を決めたことから、市場金利は低下を余儀なくされています。加えて、ウクライナ危機が重なったために投資家のリスク回避姿勢が強まった結果、長期金利は2月最終週に0.57%台まで低下しました。

理論的には、日本銀行の当座預金金利0.1%を下回ることはないと考えられる、2年や3年の中期金利でさえ、一時期0.1%を下回る水準まで低下してしまいました。預金金利には厳しい市場金利の低下も、住宅ローン金利には追い風となっています。

2014年3月の住宅ローン金利は、民間銀行の変動金利を除くほとんどの固定金利期間選択期間で適用金利を引き下げています。新規に住宅ローンを組む、あるいは住宅ローンの借り換えを考える方々にとっては、朗報、もっと言えば金利に関しては神風が吹きまくっている状態と言っても過言ではありません。

フラット35は融資額による段階金利に

市場金利の低下によりフラット35の適用金利は、2014年2月に引き続き2ヵ月連続して史上最低を更新しています。主力の返済期間21年以上の最低金利は1.74%となり、2014年2月の適用金利1.79%から0.5%も低下しているのです。

返済期間20年以下の金利は、2014年2月の適用金利こそ0.01%引き上げられましたが、2014年3月適用分は1.48%と主力の返済期間21年以上と同じ幅が引き下げられました。

また、各金融機関のフラット35の適用金利を見ると、同一の返済期間であったとしても適用金利が異なっていることがわかるはずです。これはフラット35(買取型)の制度拡充が2014年2月24日からスタートしたことによるものです。

これまでフラット35の融資額は、建設費・購入価額の9割以内となっていたものが、2014年2月24日以降に資金を受け取る場合、建設費・購入価額の10割以内に改定されたことによるものです。

ただし、借り換え等の場合を除き、建設費・購入価額に対する融資率が9割以下のケースと同9割超のケースにおいては、9割超のケースでより慎重に審査を行うとともに、融資額全体の金利を9割以下のケースよりも高く設定されることになっています。

メガバンクのみずほ銀行の3月融資金利を例にあげると、融資手数料定額型(3月中は31500円)の場合、返済期間21年以上では、融資率90%以内=1.96%、融資率90%超=2.40%。返済期間20年以内では、融資率90%以内=1.70%、融資率90%超=2.14%となっています。

返済期間21年以上の金利差はなんと0.44%。しかも、90%を超えた部分、たとえば、4500万円のマンションを購入し4500万円融資を受けた場合、90%を超えた450万円部分に対してではなく、融資額全額4500万円に対して2.40%が適用されるのですから、返済の負担はかなり厳しくなると言わざるを得ません。安易に90%超の住宅ローンを組むのは控えるべきでしょう。

短期固定は2014年2月と変わらず

民間銀行が主力としている短期固定型の金利に関して、2014年3月融資の融資金利は、みずほ銀行が2年固定を0.55%。三井住友銀行は3年固定を0.75%、三菱東京UFJ銀行は3年固定を0.75%と、いずれも2014年2月融資と変わっていません。

民間金融機関の短期固定については、市場金利よりも、他行の動向によって適用金利、言い換えれば 優遇幅を改善する動きとなっていると思われます。どこかの銀行が優遇幅を改善(拡充)すれば、再び金利引き下げラッシュとなるでしょう。

先月も注意しましたが、短期固定型は当初の固定期間が終了すると、金利水準が融資時と同一であったとしても、優遇幅が縮小することから0.4%~0.75%適用金利は上昇します。逆に言えば、短期固定期間終了後に0.4%~0.75%店頭表示金利が融資実行時よりも低下していない限り、当初固定金利と同じ金利にはならないということです。絶対とは言い切れませんが、2年固定や3年固定の金利が足元の水準から0.4%~0.75%も下がる可能性は、限り無くゼロに近いような気がしてなりません。
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