2014年がスタートしました。12月30日の大納会の株価は、日経平均価格の終値が1万6291円31銭。前年比で56%上昇し実に7年ぶりの高値になりました。この1年で、ドルやユーロに対しても大幅に円安に振れ、景気も回復しつつあります。

また、新築マンションの売れ行きは通年で好調を維持し、年初からの販売価格は上昇。中古マンション価格も上昇トレンドが続いています。注目マンションの中には、高倍率で早期に完売するマンションも出ています。2013年の年初に比べると購入のタイミングを逸した感を持ってる方もいるかも知れません。2014年のマンション市場を予想しながら、今年の買い時度合いを考えてみましょう。

◆参考:昨年1月のコラムは、こちら
2013年にマンション買える人は、こんな人!
 

消費税が市場に与える影響が不透明 
工事費アップの影響で、価格が上昇するのは夏以降か?

東京湾の景色

東京湾の景色。2020年の東京五輪開催が決まりこれからインフラの整備が急ピッチで進む

昨年9月の2020年東京五輪の開催決定以降、工事費の上昇圧力がさらに高まっています。公共事業の入札も不調になるケースも目立ってきています。デベロッパーと建築業者との工事価格交渉も原料高や人件費の上昇などでなかなか折り合いが難しくなっています。工事費の上昇は、販売価格や設備仕様などの商品企画にも影響が今後出てくることが予想されます。

また、マンション用地など都市部の一定規模の開発用地価格も上昇しています。大規模な開発用地は、建物の解体やプランニングを経て市場に供給されるため取得から数年先に市場に出てきます。購入ニーズの高い都市部のマンション用地の取得競争は既に顕在化しており、中にはかなりの高値で取引されたケースもあるようです。

しかし、こうした供給サイドの事情が急に市場に反映されるわけではありません。消費税の経過措置終了後の2013年10月以降に販売がスタートしたマンション価格は、極端な上昇傾向は見られず、消費税アップによる需要減を想定して慎重な価格設定の新築マンションが目立ちます。また、工事費の上昇も2013年夏前に既に着工していたマンションは、影響を受けておらず売り手側から見ても収支計画が見通せているプロジェクトが大半でしょう。

よって、今供給されている新築マンションは、用地価格の上昇や工事費のアップの影響が限定されており、消費税のアップ分を除けば、昨年夏ごろと同水準の価格設定と思って良さそうです。工事費の影響が本格的に反映されてくるのは、2014年の夏以降と思われます。
 

中古マンションはもう遅い?
人気物件は、売り手有利の状況に

では、中古市場は買い時度合いはどうでしょうか。2014年は、地域で人気の中古マンションを指名買いするのはかなり難易度が高いと思います。1年を通じて堅調だった首都圏の中古マンション市場。東日本不動産流通機構の月例速報によれば、2013年1月~2013年11月の首都圏中古マンション成約件数は、全ての月が前年比を上回り11月は、21.3%の増加です。成約平米単価も首都圏で、8.3%の対前年比上昇、東京都は、12.6%もの上昇です。
首都圏中古マンションの成約件数推移(出典:東日本不動産流通機構undefined月例速報

首都圏中古マンションの成約件数推移(出典:東日本不動産流通機構 月例速報)

新規の売り物件数が減少する中で在庫物件数も減少トレンドにあり、競合物件が少ない中での売り手有利の状況が特定の人気物件ではできつつあります。地域での特定物件の指名買いは、なかなか今は難しい状況と言えるでしょう。

こうした中古マンション人気に拍車がかかった背景には、経過措置期間が終了し2013年10月以降、消費税8%物件が増加したことが挙げられます。駆け込み需要が一巡し、新築マンションの過熱感はややおさまりましたが、消費税の影響が少ない中古マンションに注目が集まりさらに売れ行きが加速しました。消費税が引き上げられる2014年4月までは、人気中古マンションの動きは早いのではと思われます。また、消費税のかかるリノベーションマンション(要件あり)を除き、中古マンションでは2014年4月以降住宅ローン控除の拡充が受けられないので、新築マンションの価格動向によっては将来的に売れ行きが鈍化する可能性はあります。いずれにせよ対象マンションを限定した中古マンション探しは、直近ではかなり難易度が高いと思います。

次のページでは、2014年の買い時度合いについて考えます。