あなたの不動産投資は「単なる業務」？ それとも「事業的規模」？
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| 貸付の規模で不動産所得にかかる税金が違ってきます。 |
不動産所得の金額は、その年中の総収入金額から必要経費を差引いて算出されます。
総収入金額 ― 必要経費 ＝ 不動産所得
所得税法では、不動産の貸付による所得は不動産所得と規定し、その貸付の規模が“単なる業務”か“事業的規模”かによって必要経費などの取り扱いが異なります。
“単なる業務”よりも“事業的規模”である方が税務上の特典（必要経費に参入できるメリット）を受けられます。
「事業的規模とは？」
アパートなどの不動産の貸付業が社会通念上、“事業”という程度の規模で行なわれているかどうかにより判定されます。～賃借料の収入状況、貸付資産の規模、管理に係る特別の人等～
しかし、この判断は困難なので実際には次の外形基準のいずれか一つを満たすかどうかで判断されます。
“事業と判断できる外形基準”
～いわゆる５棟（または）１０室基準～
１）アパート、マンションなど貸与することができる独立した室数が１０室以上ある。
（複数のアパート等を合計して１０室以上あればＯＫ、１棟のみで条件を満たさなくてよい）
２）独立家屋
一戸建てのような家屋が５棟以上ある。
（貸家１棟で２部屋として換算される・・・貸家１棟→２部屋Ｘ５棟＝１０室）
３）貸地
賃貸用駐車場、５０件以上
（駐車場は５台で１部屋と換算される・・・５０台→１０室相当）
これらの基準が満たされていない場合でも、その他の事情（賃料収入の状況、貸付物件の規模等）により事業的規模と判定される場合もあります。
「事業的規模の特典」
１）資産損失の必要経費算入貸家の取壊しや火災等で損失があった場合、全額が無条件で必要経費に参入することができます。損益通算、順損失の繰越もできます。
（“単なる業務”の場合は、その年分の不動産所得の金額を限度とする条件があります。）
２）貸し倒れによる損失の必要経費算入
未収家賃の貸し倒れによる損失の全額が必要経費に算入できます。
（“単なる業務”の場合は、収入に計上した年分に遡ってその回収不能に対応する所得がなかったものとして扱われます。）
３）延納に係る利子税の必用経費
納付税額の延納に係る利子税で不動産所得に対応する金額が必用経費に算入できます。
（“単なる業務”の場合は、必用経費として認められません。）
４）事業専従者給与等
青色事業専従者給与や白色事業専従者控除額が必要経費に算入できます。
（“単なる業務”の場合は、必用経費として認められません。）
５）青色申告特別控除
青色申告の場合で一定の要件を満たすものは最高５５万円の控除が認められます。平成１７年度より、適用条件は厳しくなるものの６５万円へ引き上げられます。
（“単なる業務”の場合は、青色申告は１０万円のみが適用されます。）
現在は、“単なる業務レベル”で不動産投資をスタートされた方、またこれから始めてみたいとお考えの方もこれらの事業的規模の税務上のメリットに刺激され業務拡大の夢は膨らむことでしょう。１６年度の確定申告を目前に控えたこの時期、１７年度の目標も高く掲げてみてはいかがでしょうか？
