専属専任＆専任媒介のメリットとデメリット(3ページ目)

専属専任・専任媒介のデメリット

■一対一の関係が裏目に…

これに尽きます。メリットである一対一という関係が、悪い方にひっくり返った場合です。もはや一部不動産会社の悪習となっている「囲い込み」をはじめ、売主に真実の情報を伝えず、その不動産会社の都合によって、販売状況が左右されてしまうことが何よりのデメリットです。

ちなみに「囲い込み」とは何かというと、自社で買い手さんが見つかるまで他不動産会社に一切紹介せず、実際に他社からの問い合わせや案内依頼があるにもかかわらず、

担当者　「いや～、案内どころか問い合わせもありませんよ」
売主　「そうですか、金額が高いんでしょうか……」
担当者　「適正だと思うんですけどね～、でも試しに少し下げてみます？」

と、上記のように報告することで金額の値下げを誘引し、自社だけで買い手さんを見つけようとすることです。なぜそのようなことをするのかというと、買い手さんも自社で見つけることが出来れば、売却の依頼を受けている売主さんから手数料をもらえるだけではなく、買い手さんからも仲介手数料が受領出来るのです。つまり手数料収入が倍になるのです。こうした行為を狙って行うことを「囲い込み」といい、不動産業界の悪しき習慣となっています。

その結果、本来はもっと高い金額で売れるはずのものが、手数料収入を倍にしたいという不動産会社の都合に、売主さんが振り回されてしまう可能性がある、というのがデメリットです。

専属専任・専任媒介を締結する際の注意点

売主さんの考え方や売却するに至った事情などにもよりますが、やはり自分の思いの詰まった不動産を売ってもらうには、一対一で相対してじっくりと腰を据えて売却してもらいたいと思われる人が多いのではないでしょうか？

依頼を受ける不動産会社としても、他業者に余計な茶々を入れられる心配がないので、成約に至るためのさまざまなアドバイスや提案を行うことが出来ます。

上に挙げたような売主の不利益になるようなことを行う心配がなく、しっかりと販売してくれそうな信頼できる不動産会社と判断できたならば、専属専任もしくは専任媒介でお願いするのが良いと思います。

ただ、一回二回会っただけでその不動産会社が信頼に足るかどうか判断することが難しいのもまた事実です。その際は、事前に複数の不動産会社に簡易査定や無料査定を依頼して、その会社の対応を見比べておくなどの事前準備もしておくのがよいでしょう。

また、そうした事前準備をすることが時間的に難しいのであれば、いきなり専属・専任で媒介契約を結んだりせずに、とりあえず複数の会社に一般媒介で依頼しておくのも一つの手です。実際に販売活動をしてもらうことで、その会社の対応力や実行力を把握することが出来ますし、一般媒介だからといって手を抜く会社なのかどうかの判断も出来ます。

不動産会社も営利企業ですから、専属専任・専任媒介で媒介契約を締結出来るなら表面上誠実で信頼出来る姿勢をアピールすることは簡単です。もちろんサービス業ですから、そうした対応は必要ですが、重要なのは販売を開始したあとの不動産会社の姿勢であり対応力・実行力です。そのあたりを良く理解した上で、どのような形で売却を依頼するのか、判断することが重要です。