売れ行きで判断する、マンション選び！2018(2ページ目)

 

「グランドメゾン目白新坂」恵まれた住環境と細かな配慮

東京都心エリアにおいて「グランドメゾン目白新坂」（積水ハウス）は、恵まれた住環境と商品的な秀逸性から好調な売れ行きが納得できるマンションです。現地は、有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分で、南側に第一種低層住居専用地域が広がる高台。ホテル椿山荘東京や江戸川公園が身近な落ち着いたエリアです。建物は、地上8階建て地下2階建ての全68邸（分譲は67邸）。ランドプランが魅力的で、南側に紅葉の杜をつくり景観や採光に配慮。エレベーターを3基設けることで、7階までは各フロア3邸に1基、8階は1～2邸に1基の割合で独立性の高いプランに。ホテルライクな内廊下設計で、ワイドスパンや両面バルコニープランを提案し、３LDKプランは全戸南向きです。
 
室内の仕上げも上質感があり、サッシの鍵を幼児の届きにくい約1.4mの高さに設定するなど戸建てのトップメーカーらしい細やかなファミリー向けの配慮も感じます。リビングダイニングは天井埋込式のエアコンを設置しスッキリした居住空間に仕上げており、最近少ないセンターインの玄関位置など高い住み心地を実感します。既に、9割近くの住戸に要望が入っているようですが現地とモデルルームを見れば納得の売れ行きです。

 

「ディアナコート用賀」特注タイルやこだわりキッチンなど、感じる「違い」

城南エリアで好調なのは、「ディアナコート用賀」（モリモト）です。東急田園都市線「用賀」駅より徒歩1分で、南にワイドな3方向接道の第1種住居地域に建つ地上6階建て51邸。手仕事で造る特注のタイルなど上質感溢れる外観・共用部と内廊下設計で2基のエレベーターを配した独立性が高いプランニングが特徴です。人車分離したアプローチ、ランドマーク性の高い駅前立地でシックとモダンが織りなす存在感あるフォルム。そしてキッチンの天板のマテリアルなどの演出は、「違い」を感じさせるつくりです。既に9割近くの住戸に要望があり、物件数も豊富な城南エリアにあって好調な売れ行きを示しています。

 

その他の注目物件

その他では、総武線「津田沼」駅直結の「津田沼 ザ・タワー」や「パークタワー晴海」なども戸数規模がそれぞれ759戸、1076戸と大規模にもかかわらず順調に残戸を減らしています。立地や商品性に魅力ある物件が市場性を持てば、それだけニーズがあるということでしょう。

ファンドバブルと言われマンション価格が上昇した2006年頃もそうであったように、デフレ時とインフレ時では、デベロッパーの販売戦略も変わってくる場合があります。数年前と比べると明らかに相場が上がったエリアもありますので、長期で販売計画を立てるデベロッパーの中には、現在販売している住戸の価格を1年前と比べて10％近く上げているケースもあります。これは、フィリピンなど成長著しい新興国の不動産市場ではよく行われていることです。同じマンションでも買った価格が異なるケースも、今後のマーケットの方向によっては増えてくるのかもしれません。
 

2期以降のマンションは市場の評価が判断しやすい

 マンションの期分け販売は、デベロッパー側からすると「売れ残り感が出ない」「販売戦略が立てやすい」などのメリットがありますが、購入する側から見ても「何度も購入チャンスがある」「物件の市場の評価を確認できる」などのメリットがあります。現段階の自分の視点以外に市場の視点も持てるのは、安心感があります。期分けの仕方は大きく分けて2つあり、各住戸を格子状に販売していく方法と、上層階のみや、西向きの列のみなどブロック毎に固めて販売する方法があります。また価格設定も、販売スタート時に既にほぼ決まっている場合と、モデルルームオープン以降にマンションの評価や各住戸の人気度合いを踏まえて設定するケースがあります。
 
紹介したプロジェクトは、集客・販売ともに好調で市場評価の高いプロジェクトです。来場数と売れ行きからマンションの市場ポジションを考えてみたいと思います。
 
●来場数が多く、歩留まりが高いマンション・・・マーケット評価が高いマンション
●来場数が多く、歩留まりが低いマンション・・・マーケット評価はあるが市場から見て価格が強気、もしくは競合が多いマンション
●来場数は少ないが、歩留まりは高い・・・エリアの需給バランスで集客が少ないが、来場者の評価は高いマンション
●来場数が少なく、歩留まりが低い・・・ターゲットが狭いもしくは、市場から見て価格が高い、競合が多いマンション
 
集客が好調で来場歩留まりが高いマンションは、その時点で値頃感のあるマンションとして考えていいでしょう。某人気エリアのタワーマンションでも価格差が約1割あることで来場歩留まりに3倍以上の開きがあったケースも記憶しています。
 
初めて本記事をアップした2006年9月に紹介した物件は、「ザ・フォレスト レジデンス」（流山おおたかの森徒歩4分）、「トーキョー ガーデン スイート」（北綾瀬駅徒歩13分）、「溝の口ガーデンアクアス」（溝の口駅徒歩15分）の3物件でした。郊外エリアのマンションで、都心近郊の駅前立地ではありませんが、当時堅調な売れ行を示していました。10年以上が経った今、流通事例を見ると分譲時と大きく変わらない価格で流通しています。
  2018年3月に販売がスタートした、「リビオシティ・ルネ葛西」（新日鉄興和不動産　総合地所）は、東西線「葛西」駅より徒歩18分の全439邸。アリオ葛西やホームズ葛西店などの商業施設が近接した駅から距離がありながら生活利便性の高いマンションです。総来場2000件超、第1期～3期で300戸超（2018年8月時点）成約しており来場数・来場歩留まりの比較的高いマンションの一例と言えるでしょう。
 
マーケットは常に変化するものですから、どのタイミングで買うのかも一つの縁だと思います。気に入ったマンションがあるなら、選択肢が多い第1期から購入検討をすべきだと思いますが、一見消極的な「売れ行きを見ながら申込むスタンス」も今の時代なら、ありな選び方なのかもしれません。

≪関連記事≫
■2018年にマンションを買うべき5つの理由