家賃並みの支払いではなく、新居の家賃を見る
マンションの販売センターで、よく見かける光景に、今の家賃とローンを組んだ場合の購入後の支払いの比較。月々支払っていけるかどうかは、家計や将来設計に影響するので、きっちり確認することは重要なことです。ただし、適正価格の見極めのモノサシとしては、購入したマンションが借りるといくらぐらいなのかが重要です（※貸すといくらか、でも金額は変わりませんが、税制を踏まえると貸す場合のリターンと、自ら住む場合のリターンは大きく違います。ここでは、あえて借りるとの表現にしています。貸す前提での購入では、不動産価格形成のあり方が大きく変わります）。
そのマンションが、もし借りるとするといくらぐらいなのかは、購入価格のモノサシとして十分押さえておきたいポイントだと思います。
賃料の20年分だとちょっと高い？
不動産価格の形成に大きく影響があるのが、その不動産の持つ効用。代表的なものとしては、賃料が挙げられるでしょう。2004年以降の景気回復局面で、オフィスの賃料の反転に伴い事業用資産の価格が上昇しましたが、賃料は、不動産価格の形成要素として、大きなポイントです。最近、よく2006年頃の水準に価格が戻れば、販売も回復するのではとの声も聞きます。不動産経済研究所発表の東京・新築マンション利回りインデックスによれば、市況減速感強めた2007年の東京都の新築マンションの表面利回りは約4.1％。2006年が約4.8％ですので約0.7％と低下しています。
新築時の利回りが5％で20年分の家賃。サブプライム前のパラダイムで考えると、エリアにもよりますが、総家賃の20年分未満であることが一つの目安と考えられるのではないでしょうか？
賃料の20年分は、全額ローンだと30年分
仮に、全額ローンでマンションを購入したとすると、金利2.9％・30年返済で住宅ローン控除を考慮しなければ、総返済額は約1.5倍。要するに30年分の家賃がかかるということになります。確かに、返済が終われば手元に家は残りますが、返済以外に管理費や修繕積立金もかかることを踏まえると、妥当な水準ではないかと思います。新築マンションなら将来的な一定の賃料の減少も、予想されるでしょう。2004年・2005年ぐらいの売れ行き好調だった新築マンションの総賃料でみると16年～18年ぐらいだったものもかなりありました。信用不安で、マーケット全体の期待利回りが上昇しているので、20年未満で買える物件は、今後かなり出てくるかもしれません。
次のページでは、賃料の調べ方について紹介します。
