土地活用で上手に節税する

前回は土地活用における事業収支の見極め方を紹介しました。実際の土地活用は、投入する金額が大きいだけに、税金のことについてもしっかりと把握しておく必要があります。

以前、「土地の活用法にはどんな選択肢があるの?」でもお話しましたが、土地活用の方法として住居用のアパートなどを建設すると、節税効果が得られます。土地は更地のままでは課税評価が高くなされ、それに伴いさまざまな税金も高くなります。

土地はもっているだけで価値があがるという「土地神話」の時代もありましたが、いまや昔の話です。アパートなどの住居用の建物を建設することで、大きな節税効果を見込むと共に、さまざまな収益を上げる工夫が必要な時代になってきました。

固定資産税を6分の1に減らす方法

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更地に住宅(アパート・マンション)を建てる事で固定資産税・都市計画税の節税ができる
土地の有効活用による節税効果は大きく分けて2種類あります。一つは毎年課税される「固定資産税・都市計画税の軽減」、もう一つは「相続税対策としての資産(土地)の評価減効果」です。

不動産所有者には毎年1月1日時点をもって「固定資産税」が課税されます。さらに市街化区域内の土地・建物には「都市計画税」が課税されます。

課税される税額の計算方法は「固定資産税」の場合、以下になります。

【計算式】
固定資産評価額×1.4%(標準税率)

例えば評価額が2億円の土地を更地で所有している場合、以下のような形で、固定資産税が毎年掛かる計算になります

【2億円の土地の場合】
2億円×1.4%=280万円。

次に、「都市計画税」の場合は、以下の計算式になります。

【計算式】
固定資産評価額×0.3%(上限)

よって、2億円の評価の土地の場合、以下の都市計画税が掛かります。

【2億円の土地の場合】
2億円×0.3%=60万円

結果、固定資産税と都市計画税合わせると、340万円もの税金が毎年かかる計算となります。

そこに一定の用件を満たした住宅(アパート、マンションを含む)を建設した場合、土地の税金額は下の表の通りになります。

住宅用地の特例
区分固定資産税都市計画税
小規模住宅用地住宅の敷地で住宅1戸につき200平米までの部分固定資産評価額×1/6固定資産評価額×1/3
一般住宅用地住宅の敷地で住宅1戸につき200平米を超え、住宅の床面積の10倍までの部分固定資産評価額×1/3固定資産評価額×2/3
※住宅用地については、税負担を特に軽減するため、上の表のような課税標準の特例措置が設けられています。

2億円の土地の場合には、70万円ほど(※1)に減額できます。その効果は最大で年間約270万円の節税につながります。10年スパンで考えますと2700万円も違ってきます。

【※1 70万円ほどの計算式】
固定資産税:2億円×1/6×1.4%=466,666円
都市計画税:2億円×1/3×1.4%=200,000円
合計              666,666円

住宅用地の特例では、200平米までの土地については固定資産税が6分の1に、都市計画税は3分の1に、200平米を超える部分については、固定資産税は3分の1に、都市計画税は3分の2に軽減されます。

また、新築した住宅(アパート、マンション)については、一定の要件を満たした建物の場合、建物自体の固定資産税も2分の1に減額される特例もあります。

なお、アパートなどの共同住宅の場合、独立的に区画された居住部分ごとの床面積に、廊下や階段などの共用部分の面積を案分し加えた床面積が、40平米以上280平米以下、また、併用住宅の場合は、居住部分の床面積部分の割合が2分の1以上のものに限られます。

相続が発生したときにも慌てないように。 土地活用で相続税対策をする方法は次ページにて