成功する事業収支の立て方

前回は諸々の制約条件をクリアし、コンセプトを図面化していく方法について取り上げましたが、今回は土地活用を事業として行うかどうかの意思決定を行う上で重要な判断材料となる事業収支について考えてみます。

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土地活用は事業。事業収支は、事業を行うべきかどうかの重要な判断材料となる
土地活用における賃貸物件建設並びにその後の大家業(賃貸経営)はまさしく事業と呼べる物です。事業を行うにあたっては、収入と支出のバランス、採算性や利回りが合っていなければ成り立ちません。

事業収支のシミュレーションは、ハウスメーカーや建築会社が提案してくれるケースが多いのですが、ご自身でも事業収支についての考え方や、その見方、事業収支の組み立て方を知っているのと知らないのとでは、その後の事業経営に大きな差がついてきます。

事業収支として検討すべき内容としては、主に以下があげられます。

(1)図面を基にした基本計画概要が明記されている。
マーケティング調査で定めたターゲットやコンセプトと配置図や平面図に乖離(かいり)が無いか確認。

(2)事業に要する費用の総額が明記されている(総事業費)。
トータルコストがどれくらい掛かるか確認。

(3)収入計画が明記されている(家賃収入等)。
適正な賃料査定に基づく賃料収入となっているか確認。

(4)支出計画が明記されている(返済計画・管理計画等)。
ローン返済、大規模修繕費、リフォームなどの費用も適正に設定されているか確認。

(5)損益計算が明記されている。
最終的に事業収支として、キャッシュフローが明確になっているか確認。

賃貸経営は建物が完成して終わりではありません。むしろ建物が完成した時からがスタートでその後、何十年という長期にわたり安定的かつ健全な事業経営が出来なければ、破綻してしまいますので慎重な経営判断(実際に事業を実施するかどうかの判断)が必要です。

事業収支を考える上での3+α(アルファ)のポイント(柱)

それでは、具体的に事業収支を考える上での重要なポイント3つについて見てみましょう。

ポイント1 総事業費
ポイント2 賃料収入
ポイント3 金利

+α(アルファ)…ランニングコスト

上記3+α(アルファ)が事業収支作成上の大きなポイントです。

■ポイント1 総事業費は、多めに

総事業費は、土地の取得や建物の建設(不動産の取得)など、事業を始めるにあたり掛かる総費用のことです。とくに立ち退き料や、近隣対策費、特殊な解体費などがなければ、建築費の1.15倍が目安となります。他に予備費用を見るとなお良いです。ただし、特殊な支出は別途見てください。

<総費用に含まれる項目>
・建築費 
・設計料
・測量、地質調査費用 
・企画料
・消費税
・印紙代
・不動産取得税(建物) 
・建物表示登記、保存登記費用
・抵当権設定費 
・火災保険料/生命保険 
・工事期間中金利 
・ローン保証料その他銀行関係費用
など

<特殊な支出として想定しておいたほうがよい項目>
・立退き料
・近隣対策費 
・特殊な解体費
など

いずれにせよ、予算規模や設備・仕様のグレードによっても事業費も変わってきます。また、予期せぬ事態が発生することもありますので、後で慌てないように余裕を持って予備費を計上するとよいでしょう。

次に、賃料収入では、どういうポイントに注意すればよいでしょうか? 詳しくは次ページにて