【こちらもチェック!】成功する家の買い換え基礎講座バックナンバー
<1>家を売る前に知っておきたいこと
<2>仲介業者をどう選ぶ?
<3>「売り」と「買い」どっちが先?

この「成功する家の買い換え基礎講座」シリーズの中で、家の買い換えプロセスの中で重要なポイントは5つあり、これまでに2つのポイントを紹介してきました。今回はその3つ目のポイントである「資金調達」について、解説しましょう。資金調達とはつまり、「買い換えローン」のことです。

売却する家のローンがまだ残っている、家が売れる前に新居を購入してしまった・・・など、「家の買い換え」独特のケースが発生することがあるので、買い換えを検討する際はぜひ押さえていて欲しいところです。

■買い換えの最重要課題は何といっても「資金調達」

新居を買うための新・住宅ローンには、買い換える場合に「物件掛け目」(ローン金額÷購入価格で通常は8割)と言う問題があります。この10年間、日本の土地は下がり続けているのですから、買い換える人のほとんどに大きな損が発生します。自宅の売却損を埋めるのが、新ローンで行うオーバーローン機能です。(購入資金以上の必要額を借りること)

例えば10年前に5000万円で買ったマンションが2000万円で売れました。ローンはまだ4000万円残っています。首都圏ではこんなケースはよくありますが、ここでローン完済に足りない2000万円を新・買い換えローンで調達することが必要となります。

今はそうした売却損を乗り越えて買い換えを敢行するチャンスの時期でもあるので(なぜチャンスか?はまた後で書きます)、銀行でも特別なローンを用意しています。UFJ銀行の300%ローンというのもあります。通常のローンが80%ローンですから、大変な貸し過ぎです。もちろん、確実に返済できる場合にのみご利用下さい。


■買い換えの損失繰越控除

いま買い換えを敢行するチャンスだと思うのは、居住用財産の買い換えの譲渡損失の繰越控除制度が年内まで使えるからです。買い換えで生じた損失を、その年を含めて4年間の確定申告で他の所得と相殺できます。ですから、所得の4倍の損失を出した場合には、4年間は所得税も住民税もかからなくなります。平成15年12月31日までに譲渡することが条件です。新居の取得や引越しは平成16年末まででOKです。

買い換えで買うときにローンが手配できたら、次は前のローンをどうやって返すかという方法の問題です。これは、決済に関することなので結構だいじな手続きです。
次のページでご説明をしましょう。