将来価値でみる中古マンション3 修繕積立金

将来価値でみる中古マンション、シリーズ1の「管理形態」、シリーズ2の「戸数規模」に引き続き、今回は「修繕積立金」についてお話しします。

修繕積立金は、新築分譲時に予め決められているのが一般的。具体的な金額は、そのマンションの管理会社が修繕計画にもとづいて設定します。その金額は概ね75円/m²～85円/m²が相場のようですが、果たしてこの金額は妥当と言えるのでしょうか？

5年ごとに50％値上げしないと修繕計画の実施は不可能？

いつまでも新築当初の美しさや機能を維持するためには、長期修繕計画に沿って、適切な時期に適切な修繕工事を行うことが必要です。

75円/m²～85円/m²の積み立金だと、必要な時期に必要な修繕を実施しようとすると、5年ごとに50％程度の値上げをしていかなければならないというのが実態のようです。ある管理会社は、新築時の積立金を160円/m²に設定し、高い！と言われているそうですが、それでも5年ごとに30％値上げをしないとまともな修繕はできないと、断言しています。

シリーズ2の「戸数規模」で妥当な管理費についてご説明しましたが、70m²の住戸に住むDINKSとしてはローン返済以外に、以下のように約30,000円の出費を覚悟する必要があります。
・管理費月額：280円/m²×70m²＝19,600円
・修繕積立金：160円/m²×70m²＝11,200円
将来価値を維持するには、それなりのメンテナンスコストが発生するのです。


次のページでは、30年修繕計画の中身をご紹介します。