2/3 不動産競売の落札価額を検証する [住宅購入の費用・税金] All About

■ ふつうに売却するといくら？

落札の結果を見る前に、各物件ごとの通常の中古市場における成約見込み価額を提示しておきましょう。最後の２物件は「賃貸中」であり、賃貸借契約の内容がそのまま引き継がれるもの（いわゆる「オーナーチェンジ」）。もちろん、その条件を前提に価額を算出しています。

中古市場での成約見込み価額
物件	築年	間取り	通常の売買による成約見込み価額	備考

Ａ	平成10年	３ＬＤＫ	2,630万円
Ｂ	平成８年	２ＬＤＫ	2,170万円
Ｃ	平成２年	３ＬＤＫ	2,600万円
Ｄ	昭和58年	３ＤＫ	1,510万円
Ｅ	昭和56年	３ＬＤＫ	1,000万円
Ｆ	昭和55年	３ＤＫ	1,430万円
Ｇ	昭和48年	２ＬＤＫ	790万円
Ｈ	平成２年	２ＤＫ	1,170万円	賃貸中
Ｉ	昭和62年	２ＬＤＫ	1,270万円	賃貸中

この表で見ると、「東京23区にしては安過ぎるんじゃないか？」と思われる人がいらっしゃるかもしれませんが、残念ながら都心部の物件は含まれていません。都心部では競売になる以前に、任意売却手続きによって処分される物件も多いようですね。

■ それぞれの最低売却価額は？

理論どおりの相場にならないのが、中古市場の難しいところ。それぞれの物件に対する最低売却価額および通常の売買価額に対する割合は次のようになっています。一般に競売物件では、不動産鑑定士が鑑定した通常価額の70％（競売市場修正）を基準として、特殊要件がある物件は補正をしたうえで最低売却価額が定められています。しかし、マンションの中古市場における取引事例を基に算出した価額との間には、かなりバラツキがあるのが分かるかと思います。

不動産鑑定士による評価が理論的根拠に基づく価額だとしても、必ずしもそれに則った相場とならないのが中古市場の難しいところ。理論値よりも高く売れる物件やエリアもあれば、その逆も存在します。不動産鑑定士による評価時点と競売実施時点とのタイムラグも少しは影響していることでしょう。

成約見込み価額と最低売却価額
物件	通常の売買による成約見込み価額（再掲）	最低売却価額	最低売却価額／成約見込み価額（％）

Ａ	2,630万円	2,040万円	78％
Ｂ	2,170万円	1,050万円	48％
Ｃ	2,600万円	1,530万円	59％
Ｄ	1,510万円	1,120万円	74％
Ｅ	1,000万円	820万円	82％
Ｆ	1,430万円	1,150万円	80％
Ｇ	790万円	580万円	73％
Ｈ	1,170万円	630万円	54％
Ｉ	1,270万円	940万円	74％