高層賃貸の先駆け！大川端リバーシティ(2ページ目)

知る人ぞ知る大川端リバーシティ21

マンションは管理が命

リバーシティ21は、三井不動産、東京都、住宅都市整備公団の共同事業によって1986年に着工した大規模開発です。所在は東京都中央区佃。その目立つ外観からご存知の方も多いでしょう。「芸能人の○×とエレベーターで一緒になるのよね……、住んでいるみたい」などとよ～く噂になる、あのマンションです。

三井不動産が開発を担当したのは、そのうちの西ブロック。分譲棟もありますが、賃貸棟は、「リバーポイントタワー」「パークサイドウィングス」「ピアウエストハウス」から成り立ち、日本アコモデーションファンド投資法人における投資比率は、なんと21％を超えるといいます。

その規模を見てみましょう。リバーポイントタワーは、超高層賃貸マンションとしては都内初の物件で、地下２階付40階建て。賃貸可能戸数は390戸にも及びます。パークサイドウィングスは地下2階付14階建てで賃貸可能戸数が154戸。ピアウエストハウスは地下1階付2階建ての独立した管理棟です。合計すると、544戸にも及ぶ賃貸住宅に加えて管理棟。大規模なことがお分かりいただけるでしょう。

決して新しい物件ではないけれど

このたびガイドは、日興アセットマネジメント株式会社主催の「財産３分法ファンド　J-REIT体感イベント」に参加。大川端賃貸棟にはどのような部屋があるのか見てきました。

なにぶん、築20年にもなるこのマンション。「外から見るとピカピカだけど、中は？」と懐疑的だったのですが……、驚きました。中もキレイ。日本アコモデーション投資法人の方によると、長期修繕計画に基づいて、計画的に修繕工事を実施しているそう。外壁等の大規模修繕はもちろんのこと、専有部分・共用部分ともにリノベーション工事を積極的に行い、順次新しいものへと入れ替えを行っているといいます。リバーポイントタワーのロビーにおいて無線LANが利用できるようになっているなどはいい例でしょう。

気になる賃料ですが、リバーポイントタワーの平均賃料は326,000円で、平均坪単価はおよそ13,400円。パークサイドウィングスの平均賃料は305,000円で平均坪単価は12,200円ほどとか。さすがにいいお値段です！あくまで賃料収入がメインであるREITの運用において、いかに安定的にいい賃料を得ていくかということはとても重要です。

私が見学した住戸では床を張り替えるなどのリフォームが行われていましたが、扉は当初のものがそのまま利用されていました。「エコロジー」の感覚を大切にしているところ、いいですね。他にも！なんとゴミ収集は玄関前まで来てくれるとか。ご一緒した男性のひと言「ゴミ出し、私の役割なんですよ。このサービスはうらやましいなあ」……。人手をかけたサービスも大川端賃貸棟ならではの「売り」ということです。丁寧に管理されているマンションは魅力的にうつります。

【関連リンク】
日本ビルファンドの旗艦物件！大和生命ビル（All About REIT入門）
08年に浮き彫りになったREITの弱点（All About REIT入門）
J-REIT、相次ぐスポンサー変更とその背景（All About REIT入門）