土地活用ガイド谷崎 憲一

地主との間での円満な関係が失われたことで、借地人が不幸な事態に陥っている例は数多くあります。たとえば、更新料の支払いです。更新料の支払いを拒否したため建て替えを拒絶されてしまい、非訟事件として裁判所で建て替え許可を貰えても、住宅ローンでの地主承諾書に印鑑が貰えず、借入れができなくなる事例が見られます。古い人間関係がベースであることが多い土地の貸し借りでは、良い関係を保つことに努めたいものです。

借地借家法（および旧借地法）における借地人の権利は強力です。地主さん泣かせの法律と言われていますが、それはあくまで借地人に「権利を失うに至るような契約違反行為が無い場合」での話です。強い借地人といえども、ひとたび重要な判断を誤ると、すべてを失うことになります。土地を貸すとき、借りるとき、なによりも大事なことは、「両者が円満であること」、「尊重し合える信頼関係を築くこと」です。

不動産を買ったり売ったりする経験は、そう幾度もありません。その意味から、土地を売るときに一般の人が気付きにくいリスクが数多くあります。土地を売ろうと思っても売れないリスク、土地を売ってから思わぬ損失を被ってしまうリスクなどがあります。具体的には、契約の方式・代金決済の方法・融資が付かない場合の解約条項などがあります。

土地を売るときのリスクというと、売れないリスクを考えますが、土地を売ってから思わぬ損失を被ってしまうリスクのことは忘れがちです。具体的には、地下埋設物・土壌汚染などの瑕疵担保責任のほかに、敷地境界トラブルなどもあります。予防策としては、上手な「まとめ役」に一役買って貰うことが大切です。また、自分の土地がいくらで売れるのか、納得がゆかないことがあります。併せて、食い違いの原因を考えてみましょう。

土地を持っている人がもっともチャレンジしやすい土地活用の選択肢のひとつとして、駐車場があります。駐車場にも、ただの更地から本格的な機械式駐車場までいくつかの種類があります。月極めの平置き駐車場がもっともチャレンジしやすいかたちで、次にコインパーキングが手間のかからない土地活用といえます。今回は、コインパーキング運営のポイント・注意点などについてお話しします。

少子高齢化・人口減・住宅供給の過多により、借り手優位が強くなっています。その暗い話の中にも、ささやかな光もあります。ひとつは、「積極賃貸派」が増えてきていること、もうひとつは、人口減でも世帯数は増加していることです。そうは言っても、賃貸住宅市場の「本当のニーズ」を捉えなければなりません。差別化の選択肢として、「コンセプト型住宅」を選んで成功されているオーナーさんが増えてきています。

入居者ニーズを捉え、競合物件との差別化を図れる、さまざまな「コンセプト型賃貸住宅」があります。今回は、その代表例としての、「デザイナーズマンション」について詳しく紹介します。「お洒落さ」、「スマートさ」、「サプライズ」などのデザインコンセプトにもとづいて建てられたマンションをいいます。どのようにして建てればよいのでしょうか。

長年住んでいた土地が突然、収用の事態に……。心を落ち着けて、対応策を考えました。初めは、自宅建替えを考えましたが、周辺環境の中で対策を検討することが必要と分かりました。結果はどうなったのでしょうか？

入居希望者が最多の3月ですが、不動産会社を見極めないと最大のﾋﾞｼﾞﾈｽﾁｬﾝｽを逃すことにもなりかねません。募集図面の作成、ｲﾝﾀｰﾈｯﾄへの物件掲載、賃料設定、入居条件などのﾁｪｯｸを怠らないようにしましょう。

3月は賃貸住宅業界の最大の繁忙期ですが、この機会を逃すと半年・1年といった長期空室も考えられます。空室ﾘｽｸ回避のためには、ｷｬﾝﾍﾟｰﾝ企画が有効です。少ない費用で、人気物件に甦らすことが可能です。