空き家数・空き家率について誤解しないためのポイント

全国の空き家数「820万戸」、空き家率「13.5％」、住宅の「ほぼ7戸に1戸」が空き家。みなさんも何度か見たり聞いたりしたことのある数字でしょう。

これは総務省統計局が5年ごとに実施している「住宅・土地統計調査」で示された、2013年時点の調査結果です。次回の調査は2018年であり、それが公表されるのは2019年後半から2020年前半頃になると見込まれますから、まだ当分の間は2013年の数値が使われることになります。

この調査は「悉皆調査」（全数調査）ではなく、一部のデータから全体像を推定するため、ある程度の誤差を含むことは仕方ありません。

そのため、公表数値自体の信頼性に疑問を呈する議論もありますが、それはひとまず横におき、今回はこの「住宅・土地統計調査」による空き家数や空き家率をみるときの注意点などについてまとめてみました。

空き家の数字には誤解も多い

空き家は大きな社会問題になっており、国や自治体もその対策を急いでいます。テレビの報道番組やニュースで取り上げられることも多いのですが、放映時間の制約もあるために情報量が不足し、誤解を招きかねないような表現がされているケースも少なくありません。

よく目につくのが、老朽化した廃屋などの映像をバックに「全国の空き家820万戸」「空き家率13.5％」などと大きな文字を重ねるケース。まるで、放置された老朽空き家が820万戸あるような印象でしょう。

まず、知っておきたいのは空き家数の中身です。空き家総数8,195,600戸のうち、二次的住宅が412,000戸（別荘254,400戸、その他157,600戸）、売却用の住宅が308,200戸、賃貸用の住宅が4,291,800戸、その他の住宅が3,183,600戸となっています。


「二次的住宅」とは、週末や休暇のときに避暑・避寒・保養などの目的で使用される別荘や、残業で遅くなったときに寝泊まりするような「たまに使われる住宅」を指しています。もちろん、まったく使われないものもありますが、ある程度使われている別荘なども含まれるでしょう。

「売却用の住宅」や「賃貸用の住宅」は文字どおり売ったり貸したりする目的の住宅で、中古だけでなく新築も含まれます。

建築工事中の新築住宅は「居住世帯のない住宅」として空き家とは別に集計されていますが、棟上げが終わり、戸締りができる程度の段階になっていれば、たとえ内装工事が終わっていなくても「空き家」に分類されることに注意しなければなりません。

「その他の住宅」は売るのでもなく貸すのでもなく、放置された状態の空き家が多くを占めますが、居住者の転勤や入院で長期不在の住宅、建て替えなどで取り壊し予定の住宅、あるいは完成間近や完成直後の注文住宅など（売却用、賃貸用以外）で未入居の場合も含まれています。

空き家問題のなかでとくに「問題あり」とされるのは約318万戸の「その他の住宅」ですが、そのすべてに問題があるわけではないことを理解しておきましょう。

また、「共同住宅」の空き家数を引用して「マンションの空き家が約471万戸ある。だから暴落するのは間違いない」といった主旨のネット記事も散見されますが、「共同住宅」には賃貸用のアパートが多く含まれていることに注意が必要です。

「必要な空き家」もある

売却用や賃貸用の住宅は、いずれもある程度のストックがなければ不動産流通・賃貸市場が動きません。買おうとする住宅、借りようとする住宅がすべて「居住中」では、思いどおりに引っ越すこともできないでしょう。

どれくらいの水準（空き家率）が適正なのかはいろいろな考え方があるため一概にはいえませんが、現在の売却用、賃貸用の空き家がすべて過剰だとはいえないのです。

それでも、賃貸用の空き家が約430万戸（そのうち、マンション、アパートなどの「共同住宅」が約375万戸）ある状態は、明らかに過剰だろうと考えられます。

さらに、2015年に実施された相続税の課税強化に伴い、相続対策として貸家、アパートなどの新規着工が増え続けており、次回、2018年の「住宅・土地統計調査」では、かなり問題のある数値が示されるかもしれません。

空き家の状況は地域によってかなり違う

都道府県別の空き家率をみると、地域によってかなり様相は異なることが分かります。全体の空き家率では、高いほうから山梨県、長野県、和歌山県、高知県、徳島県となっており、山梨県は全国で唯一、20％を超えています。

空き家のなかから二次的住宅（別荘など）を除いた空き家率では、山梨県がもっとも高い状態は変わりませんが、全体で2番目だった長野県の順位はぐっと下がります。空き家に分類された別荘の割合が多いためでしょう。

さらに、問題の多い「その他の住宅」だけで空き家率を比べてみると、高いほうから鹿児島県、高知県、和歌山県、徳島県、香川県という順になります。空き家全体で上位だった山梨県、長野県はそれぞれ14位、16位と、あまり目立つ数字にはなっていません。


その一方で、「その他の住宅」のみの空き家率が低いほうをみると、東京都が2.1％、神奈川県が3.1％、埼玉県が3.4％など、50戸に1戸、30戸に1戸といった水準にとどまります。

東京在住の若い人が「空き家率13.5％っていうけど、そんなにないよねぇ」と話しているのを聞いたこともありますが、街を歩いていてすぐに空き家と分かるのは、「その他の住宅」のなかでもとくに老朽化が進んだ住宅でしょう。

単に「空き家」といってもその種類にはいろいろあること、さらに、地域によって大きく異なることを理解しておかなければなりません。

大都市でもかなりの違いが

空き家問題というと、大都市圏の郊外エリアや地方都市、山間部の過疎町村などをイメージする人も多いでしょう。しかし、大都市でも深刻になっているところがあります。

全国の政令市と東京都区部の空き家率を並べてみると、大阪市（17.2％）、岡山市（15.7％）、北九州市（14.3％）など、9市が全国平均（13.5％）を上回っています。空き家率が低いのは、さいたま市、仙台市、横浜市、川崎市、相模原市、東京都区部の順です。

「賃貸用の住宅」では大阪市（11.6％）、札幌市（10.3％）が突出しているほか、「その他の住宅」では岡山市（5.9％）、北九州市（5.6％）、京都市（5.5％）が全国平均よりも高い空き家率となっています。


また、全国の市町村別に空き家率をみると、最も高いのが静岡県熱海市の50.7％、最も低いのが宮城県東松島市の3.8％で、約13倍の開きがあります。

ただし、熱海市は別荘が多い（ある程度使われている別荘も空き家に含まれる）こと、宮城県東松島市は震災後の影響が残る時点での調査だったことを考えなければなりません。

ちなみに、全国の市で空き家率が1ケタだったのは102市で、東京都区部も5区だけにとどまっています。

空き家数、空き家率についていろいろみてきましたが、いずれにしても今後は国内の世帯数減少が本格的に始まるなかで、空き家問題がさらに深刻化することは避けられません。

国や自治体、あるいは民間によるさまざまな空き家対策も進んでいくでしょうが、一人ひとりがしっかりと問題に向き合うことも、これからは欠かせなくなると考えられます。

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